“El costo de la vida sube otra vez”, cantaba Juan Luis Guerra y, sí, los cambios en el costo de la vida son parte del paso del tiempo. El reajuste de un arriendo por inflación -o costo de la vida- busca hacerse cargo de estas fluctuaciones.
En pocas palabras, el reajuste implica una modificación al valor del canon de arriendo a una propiedad.
En esta línea, es importante dejar en claro que el reajuste del valor de un arriendo debe estar estipulado en el contrato de arrendamiento firmado entre ambas partes.
Por eso, es recomendable dejar claros los detalles de los cobros y pagos en el contrato, para que ninguno se lleve una sorpresa desagradable cuando se aborde el tema.
Lo más relevante observar cómo se estableció (o no) este ajuste de precios.
Si está en el papel, lo más probable es que se fijó un plazo y la forma en que el reajuste se efectuará.
El plazo puede ser manera anual, trimestral, o según el periodo que quedó acordado.
En cuanto a la forma de reajuste, uno de los métodos más utilizados para hacerlo son por la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) o por la Unidad de Fomento (UF).
En el caso de que el contrato no establezca el periodo y la forma en que se llevará a cabo el reajuste, puede implicar un dolor de cabeza tanto para propietario como para el arrendatario.
Por esto, es recomendable asesorarte. En Assetplan ofrecemos un servicio que se encarga de este tipo de tareas y todas aquellas que tengan relación con la administración de tu departamento.
Mucho se habla sobre cuánto varían los precios de los arriendos: los vaivenes de la economía tienen efecto en las rentas y en los bolsillos de prácticamente todos los ciudadanos. Hablemos sobre reajuste de arriendo y qué se puede (o no) hacer en ese ámbito.
Primero lo primero: la ley establece que el contrato de arrendamiento manda. Un propietario no puede subir el precio de renta de su unidad si el contrato que firmó con su contraparte no establece esa posibilidad.
Entonces, ¿cuándo o cada cuánto puedo realizar un reajuste de arriendo?
Todos los aspectos financieros de un contrato de arrendamiento deben ser parte del contrato de arriendo. Es un documento que permite a las contrapartes defenderse en caso de que la otra cometa faltas. El reajuste de arriendo es parte de esto.
Si tanto propietario como arrendatario acordaron en el contrato una forma de reajuste, con su plazo claramente establecido, entonces se puede reajustar el precio de arriendo de acuerdo a lo planteado en el contrato y en los montos que indique el mismo documento legal.
Algunas de las periodicidades de ajuste más comunes son aquellas cada tres, seis o doce meses.
Si el contrato de arrendamiento no establece reajuste, entonces hay que esperar al vencimiento del mismo y a la instancia de conversación o negociación para renovar el documento.
La ley es clara: el contrato busca dar a los propietarios y arrendatarios un "marco de acción" y evitar que cualquiera de las dos partes adopte conductas o acciones que violen dichas normativas.
Aclaremos algo importante antes de comenzar: los propietarios no pueden “llegar y subir” el arriendo a sus inquilinos salvo en ocasiones específicas.
Los arriendos son un tema regulado por ley que tiene mecanismos y protecciones para todos los involucrados. Esto está ligado a la importancia del contrato de arriendo. Esos contratos se firman para resguardar tanto al dueño como al arrendatario y explicitar cuáles son los acuerdos que adoptaron antes de la mudanza.
Ahora sí, revisemos los cambios en el valor de arriendo y cuándo se pueden negociar.
Estas variaciones deben incluirse en el contrato y buscan anclar el precio del arriendo a los cambios económicos y de la moneda (en nuestro caso, el peso chileno).
Detengámonos en esto para explicarlo bien.
Hay quienes recuerdan una bella época noventera en que el pasaje de transporte público en Santiago de Chile costaba $300 o el jugo marca Kapo se publicitaba a sólo $100. Hoy el pasaje de transporte público en Santiago cuesta alrededor de $800 y el jugo Kapo ronda los $300. Los precios de estos elementos han cambiado porque, entre muchos factores, hemos tenido inflación.
Los reajustes por inflación buscan evitar que los precios queden “atrapados en el tiempo”.
La manera más común de lograr que el arriendo responda a las variaciones de la moneda es integrando un reajuste del arriendo según el Índice de Precios al Consumidor (el IPC, la forma en que se miden la inflación o, su contraparte, la deflación) o la Unidad de Fomento.
Este reajuste se hace, en general, al menos una vez al año. En Assetplan, por ejemplo, nuestros contratos tienen el reajuste por costo de la vida integrado y se realiza automáticamente cada tres meses.
Ojo, porque esto siempre se debe acordar con el arrendatario antes de su llegada y dejarlo por escrito en el contrato de arriendo.
Algo muy distinto de los reajustes por inflación o costo de la vida son los cambios en el precio de arriendo que se suelen hacer cuando cambia el arrendatario.
Cuando un inquilino avisa que se va de tu departamento debes dar inicio a varias labores: confirmar su salida para que el arrendatario obtenga el salvoconducto para su mudanza, revisar el estado del departamento para descartar o confirmar el uso de la garantía... y buscar un nuevo residente.
Es en ese período de vacancia y de búsqueda de un nuevo inquilino cuando la mayoría de los dueños de departamentos se preguntan “¿a cuánto debiese arrendar mi departamento ahora?”. Como deduces, en este momento puedes cambiar el valor de tu arriendo.
(Psst... si estás en esa etapa este artículo te puede ser de mucha utilidad: ¿Cómo calculo el precio de arriendo de mi departamento?).
Supongamos que somos dueños de un departamento y notamos que, gracias a la inauguración de un nuevo y hermoso parque a pasos del edificio, los precios en el área subieron.
Sabemos que el departamento podría arrendarse por más dinero porque hay personas dispuestas a pagar más para estar allí, sin embargo, no podemos cambiar el precio de arriendo arbitrariamente a nuestro arrendatario.
Debemos esperar a que ese arrendatario deje el depto o aguardar a que el contrato esté por terminar y proponer un nuevo contrato con este cambio de valor. Sí, aspectos como estos también se pueden conversar cuando queda poco para que termine el contrato y estamos hablando para una posible renovación. Unos 60 o 90 días antes de que acabe el contrato es un buen período.
En cuanto a la forma de llevar la conversación, los consejos son los mismos que en cualquier otra interacción:
¡Esperamos que esta información te ayude a tener más claridad!
Ring, ring, ring: el recordatorio de hacer reajuste del precio de arriendo suena y nuestro cerebro prefiere ver videos en YouTube. No caigas en la tentación: aprende a reajustar según IPC (y UF), realiza el cálculo ahora y prémiate con una sesión de videos de gatos después.
De granos de arena está hecho el desierto: aunque el reajuste luzca como un cambio pequeño en la renta mes a mes, con el tiempo puede hacer una diferencia.
Sigue nuestras instrucciones y tacha esta labor de tu lista de tareas.
Luego haz click en “Calcular” y disfruta de la maravilla de la tecnología: ¡ya tienes la respuesta!
La calculadora de IPC te indica cuánto ha variado el Índice de Precios al Consumidor entre los períodos que ingresaste y, además, cuánto es el valor reajustado de tu arriendo.
*Una aclaración: la calculadora de IPC del Instituto Nacional de Estadísticas es una herramienta que ellos ponen a disposición del público. Nosotros no tenemos relación alguna con ella... sólo nos encanta.
Esto lo explicamos en otro artículo de nuestro blog -puedes leerlo completo en este enlace- así que vamos a extraer la explicación de allí.
“Muchos contratos de arriendo establecen el reajuste de acuerdo a la Unidad de Fomento (UF). Para que esa variación sea más gradual para el arrendatario, se pueden definir períodos en que el precio del arriendo se “congela” en su equivalente en pesos y cada cierto tiempo se reajusta y vuelve a quedar al día con el valor de la UF”.
Esa es una forma simple de calcular reajuste según UF:
Volvemos a auto-citarnos:
“Por ejemplo, un arriendo que comienza en enero de 2021 por $300.000, lo que equivale a 10,32 UF.
Si se reajusta cada tres meses, ese valor queda congelado en $300.000 durante enero, febrero y marzo de 2021.
A principios de abril habría que recalcularlo, allí se revisa cuánto son 10,32 UF en abril de ese año, lo que equivale a $303.366. Esa operación se debe hacer cada tres meses”.
El contrato manda y el contrato dice que toca reajuste de arriendo. Quizás esperabas el momento porque el dividendo de tu propiedad sube y a la vez quieres “hacerle el quite” porque no desea hacer los cálculos. No te preocupes, te vamos a explicar rápido y en simple cómo calcular el reajuste de arriendo en Chile.
Primero debemos aclarar que este artículo alude al reajuste de arriendo según inflación o costo de la vida, no a un reajuste por otras razones. Pueden haber muchas explicaciones para otro tipo de reajuste en el precio de arriendo, aunque el que revisaremos en este artículo parece ser el más común.
También nos tomaremos unas líneas para repetir -como siempre- que en una relación de propietario-arrendatario el contrato es el documento que dirige prácticamente todo. Solamente puedes hacer reajuste de arriendo si está explícito en tu contrato firmado por ambas partes.
La forma más común (y simple) de hacer el reajuste es usando el Índice de Precios del Consumidor, una variable que entrega el Instituto Nacional de Estadísticas y permite saber cuánto ha subido o bajado el costo de la vida en Chile.
Tenemos una nota que describe este proceso en detalle, pero la versión resumida es que la “Calculadora de IPC” del Instituto Nacional de Estadísticas simplifica este proceso.
Sólo debes entrar a esa herramienta online, ingresar las fechas relevantes para el reajuste de arriendo, el monto de dinero que está fijado para la renta y ¡voilá! la calculadora te entregará tu nuevo monto de arriendo.
Para hacer un reajuste de arriendo según las fluctuaciones del IPC hay una herramienta que nos será muy útil. ¡Sí, adivinaste! La herramienta es una calculadora de IPC y en este artículo te enseñaremos a usarla.
La calculadora de Índice de Precios al Consumidor que te compartiremos está disponible en la web del Instituto Nacional de Estadísticas (la entidad que, por lo demás, está encargada de calcular el IPC).
La calculadora de IPC te permitirá:
En resumen, es la herramienta perfecta para calcular tu reajuste de arriendo según el costo de la vida.
Para abrir la calculadora, haz clic en este enlace.
Ya tenemos una nota que explica en detalle cómo funciona la calculadora, pero en esta ocasión te explicaremos cómo usar la herramienta en 5 pasos.
Esto es lo que verás:
¡Listo!
La calculadora te entregará en respuesta cuánto varío el IPC en los meses entre el inicio y fin de tu cálculo, además de cuál es el nuevo valor del monto que ingresaste.
Ese último dato es el nuevo valor de arriendo según variación de IPC.
Sabemos que sería más fácil si fuese automático o alguien lo hiciera por ti… y quienes tienen contratado el servicio de administración de Assetplan gozan de ambas condiciones: hacemos reajuste automático y tú no tienes nada de que preocuparte.
Si quieres incluir un reajuste de arriendo según el costo de la vida en tu contrato de arrendamiento, es importante que tengas claro de qué se trata y cómo funciona.
Aunque el reajuste de arriendo por inflación es un mecanismo que se utiliza frecuentemente, muchas veces los propietarios o arrendatarios no lo entienden por completo.
Para que el arriendo de tu departamento no se transforme en un problema a futuro y puedas evitar conflictos innecesarios te contamos cuatro aspectos clave al respecto.
Antes de enumerar aspectos del reajuste de arriendo, nos parece relevante contarte a grandes rasgos de qué estamos hablando.
Un reajuste de arriendo por inflación es un mecanismo que permite ajustar el precio del arriendo según la variación del costo de la vida. Se puede acordar con el arrendatario cada cierta cantidad de meses y lo más frecuente es que se utilice como referencia la variación del Índice de Precios al Consumidor o de la Unidad de Fomento.
¡Vamos ahora a esas cuatro cosas que debes saber (y entender) sí o sí!
Lo clave aquí es que ambos estén informados de qué se incluirá en el contrato, acuerden cuál será el mecanismo de ajuste (lo veremos en el punto 3) y puedan resolver todas sus dudas al respecto.
Una vez que todos los involucrados aclararon sus preguntas, entendieron cómo funcionará y están de acuerdo es hora de llevar los detalles al contrato.
El contrato de arriendo es el documento en que tanto propietario como arrendatario confirman las condiciones del arrendamiento. Incluye detalles de las personas involucradas, de la propiedad, de la garantía y -¡por supuesto!- del pago.
Describir todo en el contrato de arriendo les permitirá ahorrarse problemas y resolver posibles dudas a futuro.
¿Has leído nuestro artículo sobre qué incluir en un contrato de arriendo? Te invitamos a revisarlo, incluso tiene un video resumen si eso te acomoda más. ¡Queremos compartir contigo todo nuestro conocimiento!
El Índice de Precios al Consumidor (IPC) es la forma en que se mide la inflación en Chile. Se trata de un indicador que muestra el porcentaje de variación que han tenido los precios de una serie de productos.
Es un criterio muy útil a la hora de saber cuánto ha aumentado o disminuido el valor de la moneda chilena, y también es un indicador perfecto para hacer el reajuste de tu arriendo.
Otro de los criterios de reajuste más comunes es anclar el precio del arriendo a la variación de la Unidad de Fomento.
Si quieres más información, en este artículo te contamos todos los detalles sobre cómo se hace el reajuste según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o la Unidad de Fomento (UF).
El precio de un arriendo puede variar por distintas razones.
Cuando el departamento está vacío su dueño o dueña puede cambiar el valor porque hizo remodelaciones, porque el barrio se hizo más atractivo (o menos), puede desear aumentar el canon de arriendo o preferir publicar a menor precio para que llegue un nuevo arrendatario rápidamente.
Ese tipo de variaciones en el precio se hacen cuando el departamento está vacante y no tienen que ver con el reajuste de arriendo por inflación, mecanismo que apunta específicamente a los vaivenes del costo de la vida.
Ojo, porque estos son solamente elementos básicos que debes tener claros. Para poder manejar este tema por completo te recomendamos buscar información más detallada y asesorarte con expertos.
En Assetplan, por ejemplo, nuestros planes incluyen un mecanismo de reajuste de arriendo por inflación y nuestros ejecutivos te pueden explicar más sobre cómo funciona si estás interesado en nuestros servicios.
No importa si estás usando esta información para calcular el reajuste de arriendo o solamente para informarte sobre cómo funciona. Lo relevante es estar informado sobre qué mecanismos existen para que propietarios y arrendatarios tengan una relación justa, tranquila e informada.
Es por eso que ponemos nuestra experiencia a tu disposición y si necesitas una atención más personalizada, siempre puedes evaluar poner tu departamento para arriendo en nuestras manos.
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