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Jan 13, 2022 9:14:13 PM

¿Cómo calculo el precio de arriendo de mi departamento?

Te entregaron tu departamento de inversión, el dividendo ya comienza a consumir tus fondos y tienes todo listo para comenzar la administración de tu propiedad… pero, ¿cuánto pedir de pago mensual por el uso de la unidad?

 

Es común que quienes tienen departamentos en arriendo estén a la vez pagando la propiedad, por lo que la existencia de un dividendo cobrándose mes a mes “apura” la búsqueda de arrendatario. Lo importante es evaluar cada situación

 

Aunque más adelante revisaremos los factores más importantes a la hora de definir el precio de arriendo, una forma rápida de buscar un precio es seguir los siguientes pasos: 

 

Sí o sí: Visitar portales de propiedades

  1. Revisar los precios de distintos departamentos
  2. Evaluar los precios de departamentos en ubicaciones y con tipologías similares a la de tu unidad

Hay algunos portales que entregan información del precio promedio de los departamentos en distintas zonas, ¡te invitamos a buscar datos de ese tipo para fijar el pago de tu arriendo!

 

Puede ser difícil “ponerle un precio” al arriendo de tu departamento de inversión, especialmente cuando se tiene poca experiencia. En Assetplan, por ejemplo, lo hacemos siempre en conversación con el propietario, las características de la unidad y con información sobre la valorización del área en que está.. 

 

Para entregarte algunas herramientas para ese cálculo te presentamos algunos elementos que debes revisar para llegar a una cifra. 

 

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¿Ubicación, ubicación, ubicación?

 

Una de las variables más relevantes en el precio de arriendo de una propiedad es su ubicación.

 

La ubicación implica aspectos como la comuna o el barrio en que está ubicado.

 

En Chile hay algunas comunas que históricamente tienen arriendos más altos: Vitacura, Las Condes y Providencia son algunas de ellas. Lo mismo ocurre con barrios específicos que tienen más atractivo para la renta. 

 

Para tener una idea sobre el arriendo en el lugar en que está la propiedad que te interesa la recomendación es revisar en cuánto dinero se están arrendando departamentos similares en esa zona. 

 

Te recomendamos, por ejemplo, revisar los precios de renta según distintas tipologías y en edificios con espacios comunes variados. Más adelante hablaremos de cómo los espacios comunes pueden aportar (o no) a una negociación del arriendo. 

 

La conectividad 

 

La conectividad es la capacidad de moverse desde tu departamento hasta otros puntos de la ciudad. Es parte de la ubicación, pero merece su propio subtítulo: el acceso a paraderos de transporte o estaciones de metro puede hacer una gran diferencia en el precio del arriendo. 

 

La llegada del metro generalmente va de la mano con un alza en la plusvalía de las propiedades cercanas, ya que estar a poca distancia de una estación garantiza menores tiempo de desplazamiento a otras zonas de la ciudad. 

 

Los alrededores 

 

Imagina un edificio con dos departamentos en segundo piso de misma tipología, superficie y terminaciones. 

 

El departamento A tiene vista a un parque cercano

El departamento B tiene vista a un local de comida frita que tiene constante flujo de personas y emisión de olores. 

 

La diferencia es evidente.

 

Al evaluar una propiedad (o el precio de su arriendo) te sugerimos dar una vuelta a pie por sus alrededores y mirar qué hay cerca. 

 

Muchos arrendatarios buscan lugares con acceso fácil a farmacias, colegios, minimarkets o supermercados.

 

Tipología

 

La cantidad de dormitorios y baños que tiene una unidad influye en su precio de arriendo. Lo aumenta, aunque en qué cantidad depende mucho de las características del lugar en que está. 

 

Vamos a permitirnos escaparnos brevemente del tema para explicar que hay barrios en que hay mayor demanda por departamentos de ciertos tamaños. A veces apostar por tipologías más grandes al momento de comprar un depto para inversión no es tan conveniente. 

 

 

Espacios comunes/Gastos comunes 

 

Los espacios comunes son un punto muy atractivo a la hora de promover tu departamento. Una piscina limpia y agradable, un quincho bien equipado o un salón de eventos perfecto para celebrar los cumpleaños sí o sí son algo que los arrendatarios valoran. 

 

Por otro lado, los edificios con mucha superficie, muchos ascensores, mucho de todo… pueden tener muchos gastos comunes. Este factor puede “asustar” a interesados ya que la suma del gasto común puede “abultar” bastante el presupuesto destinado a arriendo. 

 

Variables “soft”: Orientación, situaciones temporales en los alrededores

 

Es muy común, en Chile al menos, decir que la “orientación oriente” es la mejor. Es aquella que tiene vista a la hermosa Cordillera de los Andes y, a la vez, recibe sol por las mañanas. 

 

En las ciudades con costa, por ejemplo, la orientación poniente es la que permite los hermosos atardeceres con el sol poniéndose en el mar. En las ciudades con atractivos naturales, vegetación u otros elementos paisajísticos otra orientación puede ser “la mejor”. 

 

Esto es una variable “soft” (por la palabra “suave” en inglés): influye, pero suaaaavemente. 

 

¿Cómo sumar y restar estos elementos para fijar un precio de arriendo? 

 

La respuesta no es una fórmula, aunque tener datos siempre ayuda. Te invitamos a evaluar cada factor y sobre todo a cotizar, cotizar, cotizar… aunque no vayas a comprar, te ayudará dándote una idea de cómo está el mercado. 

 

Una buena opción para quienes desean arrendar pronto su departamento es ofrecer un descuento los primeros meses y luego de dos o tres períodos comenzar el pago completo de arriendo.

 

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