El arrendatario perfecto existe. Es esa persona que quiere arrendar tu departamento de forma responsable, con buena comunicación, pagando a tiempo y sin tener problemas con los vecinos del edificio.
¿Cómo encontrarlo? Puede ser sólo suerte... o puedes tomar una serie de pasos para lograr la conexión perfecta con tu propiedad. A continuación te contaremos en detalle cuáles son algunos de esos pasos.
Si quieres encargarte de la administración de tu departamento de inversión es importante que no confundas las labores de administrador con las de corredor, lo que es muy frecuente.
En muy pocas palabras:
Antes de continuar queremos imitar a Wikipedia. La palabra “administración” puede referirse a dos labores: la administración de un departamento o la administración de un edificio completo y sus espacios comunes. En esta ocasión hablamos de la primera definición.
Las empresas de administración de propiedades se encargan de todas las tareas que genera un departamento en arriendo para su dueño: recepción, corretaje, llegada de un arrendatario, atención y cobro a esa persona, realización de trámites, salida del inquilino, posibles reparaciones y así en un ciclo.
Comienza con el corretaje de la propiedad:
A estas labores se les suman las necesidades del propietario y del arrendatario durante el tiempo que dure dicho contrato:
En nuestro siguiente post de Instagram puedes ver un resumen de estas labores, además de aquellas que corresponden a inmobiliarias y empresas constructoras.
En resumen, un administrador o una empresa de administración debe encargarse de velar por la mantención del inmueble y la tranquilidad tanto del propietario como el arrendatario.
A veces las personas contratan solamente corretaje para su propiedad y luego se sienten agobiados al enfrentarse a todas las labores que genera un departamento en arriendo. Una administradora de propiedades resuelve esos problemas.
Esto ocurre por desconocimiento de las responsabilidades frente al arrendatario y lo importante que es mantener cuentas claras y pagadas. Ese servicio es el que una empresa de administración puede entregar con seriedad y profesionalismo.
Si estás buscando un servicio confiable que se encargue de todas las tareas de administración de un departamento en arriendo, te invitamos a revisar la información de nuestros servicios en el siguiente enlace.
Te entregaron tu departamento de inversión, el dividendo ya comienza a consumir tus fondos y tienes todo listo para comenzar la administración de tu propiedad… pero, ¿cuánto pedir de pago mensual por el uso de la unidad?
Es común que quienes tienen departamentos en arriendo estén a la vez pagando la propiedad, por lo que la existencia de un dividendo cobrándose mes a mes “apura” la búsqueda de arrendatario. Lo importante es evaluar cada situación.
Aunque más adelante revisaremos los factores más importantes a la hora de definir el precio de arriendo, una forma rápida de buscar un precio es seguir los siguientes pasos:
Sí o sí: Visitar portales de propiedades
Hay algunos portales que entregan información del precio promedio de los departamentos en distintas zonas, ¡te invitamos a buscar datos de ese tipo para fijar el pago de tu arriendo!
Puede ser difícil “ponerle un precio” al arriendo de tu departamento de inversión, especialmente cuando se tiene poca experiencia. En Assetplan, por ejemplo, lo hacemos siempre en conversación con el propietario, las características de la unidad y con información sobre la valorización del área en que está..
Para entregarte algunas herramientas para ese cálculo te presentamos algunos elementos que debes revisar para llegar a una cifra.
Una de las variables más relevantes en el precio de arriendo de una propiedad es su ubicación.
La ubicación implica aspectos como la comuna o el barrio en que está ubicado.
En Chile hay algunas comunas que históricamente tienen arriendos más altos: Vitacura, Las Condes y Providencia son algunas de ellas. Lo mismo ocurre con barrios específicos que tienen más atractivo para la renta.
Para tener una idea sobre el arriendo en el lugar en que está la propiedad que te interesa la recomendación es revisar en cuánto dinero se están arrendando departamentos similares en esa zona.
Te recomendamos, por ejemplo, revisar los precios de renta según distintas tipologías y en edificios con espacios comunes variados. Más adelante hablaremos de cómo los espacios comunes pueden aportar (o no) a una negociación del arriendo.
La conectividad es la capacidad de moverse desde tu departamento hasta otros puntos de la ciudad. Es parte de la ubicación, pero merece su propio subtítulo: el acceso a paraderos de transporte o estaciones de metro puede hacer una gran diferencia en el precio del arriendo.
La llegada del metro generalmente va de la mano con un alza en la plusvalía de las propiedades cercanas, ya que estar a poca distancia de una estación garantiza menores tiempo de desplazamiento a otras zonas de la ciudad.
Imagina un edificio con dos departamentos en segundo piso de misma tipología, superficie y terminaciones.
El departamento A tiene vista a un parque cercano.
El departamento B tiene vista a un local de comida frita que tiene constante flujo de personas y emisión de olores.
La diferencia es evidente.
Al evaluar una propiedad (o el precio de su arriendo) te sugerimos dar una vuelta a pie por sus alrededores y mirar qué hay cerca.
Muchos arrendatarios buscan lugares con acceso fácil a farmacias, colegios, minimarkets o supermercados.
La cantidad de dormitorios y baños que tiene una unidad influye en su precio de arriendo. Lo aumenta, aunque en qué cantidad depende mucho de las características del lugar en que está.
Vamos a permitirnos escaparnos brevemente del tema para explicar que hay barrios en que hay mayor demanda por departamentos de ciertos tamaños. A veces apostar por tipologías más grandes al momento de comprar un depto para inversión no es tan conveniente.
Los espacios comunes son un punto muy atractivo a la hora de promover tu departamento. Una piscina limpia y agradable, un quincho bien equipado o un salón de eventos perfecto para celebrar los cumpleaños sí o sí son algo que los arrendatarios valoran.
Por otro lado, los edificios con mucha superficie, muchos ascensores, mucho de todo… pueden tener muchos gastos comunes. Este factor puede “asustar” a interesados ya que la suma del gasto común puede “abultar” bastante el presupuesto destinado a arriendo.
Es muy común, en Chile al menos, decir que la “orientación oriente” es la mejor. Es aquella que tiene vista a la hermosa Cordillera de los Andes y, a la vez, recibe sol por las mañanas.
En las ciudades con costa, por ejemplo, la orientación poniente es la que permite los hermosos atardeceres con el sol poniéndose en el mar. En las ciudades con atractivos naturales, vegetación u otros elementos paisajísticos otra orientación puede ser “la mejor”.
Esto es una variable “soft” (por la palabra “suave” en inglés): influye, pero suaaaavemente.
La respuesta no es una fórmula, aunque tener datos siempre ayuda. Te invitamos a evaluar cada factor y sobre todo a cotizar, cotizar, cotizar… aunque no vayas a comprar, te ayudará dándote una idea de cómo está el mercado.
Una buena opción para quienes desean arrendar pronto su departamento es ofrecer un descuento los primeros meses y luego de dos o tres períodos comenzar el pago completo de arriendo.
La administración de propiedades no termina cuando llega un arrendatario al departamento: gran parte de la labor es asistir y apoyar a ese inquilino para que mantenga las cosas en buen estado y pague a tiempo la renta.
Es precisamente esa dinámica -que la relación con el arrendatario no termina cuando se muda al lugar- la que hace tan necesario “hacer las cosas bien” al mostrar la propiedad y seleccionar al arrendatario. ¿Y quién tiene el conocimiento y la experiencia para hacer esas labores? Un corredor de propiedades.
Al arrendar tu departamento sin alguien capacitado te expones a tener un mal arrendatario, es decir, alguien que:
Entre las labores que hace un corredor a la hora de seleccionar a un posible inquilino está la revisión de la documentación que esa persona presenta para confirmar dos aspectos principales:
Si de todas formas quieres “arriesgarte” a buscar arrendatario por tu cuenta, te contamos algunas de las tareas que esto implica:
Aunque tenemos un artículo dedicado 100% a cómo elegir al arrendatario ideal, aquí te recordamos algunos tips para que todo vaya mejor encaminado.
Antes de poner punto final al tema queremos recordarte que un buen corredor de propiedades te puede ahorrar el tiempo de estas labores y el riesgo de que “te pasen gato por liebre”.
En Assetplan, por ejemplo, el área encargada de revisar los antecedentes de los prospectos chequea documento por documento para asegurarse de que sean oficiales, válidos, actuales y relevantes para la postulación.
¡Esperamos que encuentres el mejor arrendatario para tu propiedad!
Una propiedad puede ser espaciosa, de excelentes terminaciones… pero si publicamos una foto que destaca desorden o suciedad, perderá instantáneamente varios puntos.
A continuación te entregamos una guía sobre cómo sacar partido a tu propiedad y lograr que muestre todo su atractivo a quienes vean sus imágenes en portales online.
Preferimos evitar “enviarte directo” a algún portal de propiedades. Sí te daremos un par de recomendaciones sobre cómo decidir a cuál recurrir:
Siempre sé sincero con las descripciones de tu propiedad. Sería una pérdida de tiempo para ti y para alguien interesado en arrendar si al llegar al departamento no cumple con lo descrito en su aviso.
Ponte en el lugar de tu receptor. Cuando miras departamentos, ¿en qué te fijas? Es probable que te interese la fachada del edificio, sí… pero tu interés seguro irá más hacia el interior de la vivienda.
Algunas imágenes que te recomendamos incluir en tu publicación son:
Comenzaremos por dos errores que vemos frecuentemente en las fotos de propiedades en distintos portales online.
Todos sabemos que cuesta cinco minutos (menos, en realidad) pasar un paño húmedo sobre una repisa para sacar el polvo y las telarañas. Sin embargo, es común ver fotos de propiedades con evidente suciedad.
Antes de tomar las fotos de tu departamento:
Hace años que el mercado inmobiliario está online, los tour virtuales y fotos en 360º no surgieron con la pandemia… pero sí se acrecentó la cantidad de avisos que los tienen.
Sabemos que hacer un tour virtual no es fácil, en Assetplan los hacemos para nuestras propiedades. Existen algunas aplicaciones online que puedes usar para esto: necesitarás también la disposición para grabar y cierta comodidad frente al computador.
Si hacer un tour virtual es algo que te complica mucho, puedes evaluar subir fotos en 360º. Para esto también existen varias aplicaciones online y, a diferencia de la opción anterior, la mayoría son gratuitas.
Recuerda en ambos formatos mostrar tu propiedad limpia y ordenada.
Esto último no tiene que ver con hacer más atractiva tu propiedad, pero nos pareció importante recordarte que las fotos que subas a internet estarán a disposición de todos.
Eso quiere decir que pueden verlas desde los reales interesados hasta tus conocidos, colegas, familiares o incluso los “amigos de lo ajeno”.
Nunca compartas en internet imágenes que contengan información confidencial o privada. Evita fotos en que se puedan leer documentos personales, en que se puedan leer números de tarjetas o datos similares.
Esto no se acaba aquí…
Falta algo importante… ¿se te ocurre qué puede ser?
Cuando encuentres arrendatario y firmes contrato, ¡elimina la publicación! Así evitas contactos de personas interesadas.
Ojo, que la opción b) era un “cazabobos”. No es realmente “perder el tiempo” ver a qué precio están las unidades similares a la tuya, pues te ayudará en otra de las etapas de poner en arriendo tu departamento: definir desde qué precio estás dispuesto a firmar contrato con un arrendatario.
Pero el fijar un precio para tu depto es un tema para otro artículo compleeeeto, así que esperamos profundizar en ello en otra ocasión.
Una de las mayores preocupaciones de quienes administran sus propiedades es que “les toque un mal arrendatario”: una persona que no pague, que tenga conflictos con sus vecinos o que incluso quiera adueñarse de la propiedad.
La respuesta es simple: porque te ahorrará trabajo, tiempo y dinero.
Saber que tu departamento está en manos de una persona responsable, que paga puntualmente y que lo mantiene en buenas condiciones e te evitará discusiones y tiempo destinado a pedirle que pague sus cuentas o gastos inesperados.
Hay tres características clave de un buen arrendatario y todas se ligan al cumplimiento del contrato:
Algunos consejos para ayudarte a definir quién será tu próximo arrendatario son:
La gerenta de Ventas de Assetplan, Mary Santibáñez, explica la importancia de estas exigencias: “los resguardos que se toman para seleccionar a un arrendatario se diferencian a las que haría cualquier casa comercial porque yo estoy dejando en manos del arrendatario la inversión de un cliente”.
La idea es que tú también apliques criterios exigentes para así evitar problemas con tu inversión.
Dos de los criterios financieros más comunes son los siguientes:
No basta con pedir a,b,c y d documentos para echarles un vistazo y luego guardarlos en alguna parte.
Siempre chequea que los documentos que te entregan otras personas sean fidedignos. En Assetplan somos expertos detectando personas que intentan arrendar mostrando documentos falsos.
“(Es importante) el filtro, fijarse en determinadas cosas. Siempre podrás hacerlo de manera individual, pero los clientes buscan empresas como nosotros porque nos fijamos y tenemos ojo clínico para que un papel no sea falso, que no estén adulterando la documentación”, describe Mary Santibañez.
Dos tips que te pueden servir:
Ya tienes algunas herramientas para decidir qué arrendatario se acomoda más a lo que buscas.
Todo lo anterior es inútil -sí, inútil- si no tienes interesados en lo que ofreces. Para eso, van algunos puntos relevantes:
¡Mucha suerte en tu selección!
Tener que escribir o llamar a tu arrendatario porque pagó tarde o incompleto el precio de arriendo no es agradable. Puede incluso ser abrumador pensar que tu inquilino no cumpla con el deber que adquirió y quedes con la sensación de no poder hacer mucho más con la administración de tu propiedad.
Es importante que sepas que si el arrendatario incurrió en una falta hay herramientas a disposición de los dueños para lograr el pago de las deudas. Es más, si la situación se mantiene y la persona se niega a abandonar la propiedad, la ley permite al dueño del inmueble solicitar que abandone la vivienda.
No nos pongamos en un caso tan grave (aún).
Supongamos primero algo más común y que puede ocurrir ocasionalmente:
Tu arrendatario se olvida, tiene problemas o no puede pagar el arriendo en la fecha estipulada. La mejor forma de resolver estas situaciones es conversando.
Podríamos ser optimistas y decir que llamar o escribir a tu arrendatario para que te pague “es una oportunidad de conectar con tu inquilino”. La verdad es que la mayoría de los dueños de propiedades esperan el dinero para pagar sus propias cuentas -muchas veces, un dividendo- y la situación provoca ansiedad, estrés o molestias cada fin de mes.
Por esas mismas cosas en Assetplan nos hacemos cargo del cobro y recolección de pagos, además de todo el resto de comunicaciones necesarias con el arrendatario. Nuestro servicio de administración de propiedades también incluye la revisión del departamento al momento de su arriendo, de la salida del arrendatario y la tarea de buscar un nuevo inquilino cuando hay cambios.
Lo primero es respirar, inhalar y prepararte… ¡es hora de encontrar tu contrato! Dependiendo de cuánto tiempo haya pasado desde la llegada del inquilino a tu departamento puede estar encima de alguna mesa o debajo de meses y meses de correo sin abrir.
Con el contrato de arriendo en mano te invitamos a revisar el detalle del pago, la frecuencia y cualquier otro detalle que pueda ayudarte a describir al máximo cuál es el deber que la persona está incumpliendo.
Lo hemos hablado en otras notas, el tiempo mínimo para llevar a un arrendatario a juicio por no pago de la renta es de un período de mora. Es decir, si el contrato dice que te debe pagar mes a mes, un mes de atraso es suficiente para comenzar a delinear una ruta judicial.
Por supuesto, siempre lo mejor es dialogar con la contraparte para evitar llegar a una instancia judicial en que ambos pierdan tiempo y dinero.
¿Recuerdas esos datos de cuánto dinero te debe tu arrendatario? Si decides iniciar un juicio te serán útiles. Del monto adeudado depende si deberás contactar (o no) a un abogado.
Es importante que recuerdes llevar el contrato de arriendo ya que ese es el documento que ayudará al tribunal a decidir si la persona infringió el pago o no.
Si la persona quiere quedarse en tu departamento sin pagar, estás frente a una situación mucho más infrecuente.
A través del proceso detallado más arriba puedes exigir el término de contrato y pago de deuda, pero también el abandono del inmueble. Sí, puedes solicitar que se finalice su contrato de arriendo a causa de la deuda.
Si la persona no respeta lo que le indicó el tribunal, toman curso las siguientes acciones.
Primero, la Justicia enviará la sentencia con un plazo límite para que el arrendatario deje el lugar.
Después, se envía a un representante judicial a terreno para conversar con la contraparte y, nuevamente, exigirles su salida.
Finalmente, si la persona no acata el plazo del tribunal ni la solicitud del representante judicial es labor de Carabineros ir al lugar y realizar el desalojo.
¡Esperamos que todo se resuelva antes de tener que llegar a esas medidas!
La administración de propiedades tiene muchos deberes que implican “dejar los pies en la calle”. Es tentador darle prioridad a las visitas en terreno porque suelen ser más entretenidas que enfrentarse a una calculadora… pero es importante que sepas obtener el reajuste del precio de arriendo de tu departamento para entender tu flujo de dinero mensual y cómo va cambiando.
En este artículo te explicaremos de forma simple y rápida cómo calcular el reajuste de un arriendo según dos de las fórmulas más utilizadas: la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Unidad de Fomento (UF).
Primero queremos mencionar algo muy importante: el reajuste del valor de un arriendo debe estar en el contrato de arrendamiento. Hemos hablado al respecto en otros artículos: es vital conversar todos los detalles de cobros con la contraparte y sí o sí incluirlos en el contrato de arriendo.
Antes de sacar la calculadora, saca el contrato y revisa cómo se estableció el reajuste. Si está en el papel, lo más probable es que sea alguna de las opciones que te explicamos a continuación.
El Índice de Precios al Consumidor sirve, entre otras cosas, para saber cuánto han cambiado los precios de los bienes o servicios. Lo calcula el Instituto Nacional de Estadísticas haciendo un promedio del costo de una serie de productos denominados “canasta básica”.
Para calcular el reajuste según IPC basta con un lápiz y un papel, pero vamos a ofrecerte una solución aún más simple: una calculadora de variación del IPC.
Para usar esta herramienta sólo necesitas tres datos:
Para calcular cuánto variará tu arriendo según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) sólo debes seleccionar esos tres datos en la calculadora de IPC. Luego haz click en “Calcular”.
La calculadora te entregará dos datos:
Por ejemplo, supongamos un arriendo de $300.000 con reajuste anual y que empezó el 1 de enero de 2021.
Los tres datos que necesitamos son: el inicio del período de cálculo, el fin del período de cálculo y el monto de dinero de arriendo mensual.
Con esos montos la calculadora de arriendo nos indica que en esos 12 meses el IPC tuvo una variación del 6,4% y, por lo tanto, el valor de arriendo reajustado será de $319.276.
¡LISTO!
Muchos contratos de arriendo establecen el reajuste de acuerdo a la Unidad de Fomento (UF).
Para que esa variación sea más gradual para el arrendatario, se pueden definir períodos en que el precio del arriendo se “congela” en su equivalente en pesos y cada cierto tiempo se reajusta y vuelve a quedar al día con el valor de la UF.
Vamos con un ejemplo concreto: un arriendo de $300.000 con reajuste anual según la UF y que comenzó el 1 de enero de 2021.
En la práctica, al momento de hacer el contrato se escribe el monto acordado en su equivalente en Unidades de Fomento al día de firma del contrato.
Si se fijó un precio de arriendo de $300.000 mensuales, lo indicado en el contrato es un arriendo de 10,3201 UF.
Ese valor se mantendrá fijo hasta el momento en que corresponda un reajuste. En este caso a los 12 meses.
En enero de 2022 el arrendatario deberá comenzar a cancelar el canon reajustado al valor de la UF en ese momento. En enero de 2022, 10,32 UF son el equivalente de $319.878, por lo que ese será el nuevo valor de la renta.
Ya que muchos contratos establecen el cambio de valor del arriendo cada tres meses, queremos dejar clarísimo cómo se hace en estos casos.
Por ejemplo, un arriendo que comienza en enero de 2021 por $300.000, lo que equivale a 10,32 UF.
Si se reajusta cada tres meses, ese valor queda congelado en $300.000 durante enero, febrero y marzo de 2021.
A principios de abril habría que recalcularlo, allí se revisa cuánto son 10,32 UF en abril de ese año, lo que equivale a $303.366. Esa operación se debe hacer cada tres meses.
Recuerda, ante la duda… ¡la calculadora ayuda!
La idea de un arrendatario que deja deudas es suficiente para inquietar a la mayoría de los dueños de departamentos. Acá te explicamos cómo lidiar con este problema a la hora de hacer la administración de tus propiedades.
Es importante saber cómo conseguir que tu arrendatario se haga responsable de las cuentas impagas porque te ahorrará la ansiedad si te enfrentas a esa situación. Conocer las herramientas que tienes a tu disposición también te evitará malos ratos y permitirá que recuperes el dinero y no te quedes “pagando” algo que no te corresponde.
Antes de ir al grano queremos aportar a tu tranquilidad: la ley chilena está del lado del propietario en estos casos (asumiendo que efectivamente es el arrendatario quien está incumpliendo sus obligaciones).
Las respuestas son sí y también.
Si un arrendatario no cumple las obligaciones que adquirió a través de su contrato de arriendo existe la posibilidad de llevarle a juicio. Por supuesto, es más cómodo y rápido intentar conversar con la persona para lograr que asuma sus responsabilidades.
Si el diálogo de uno a uno no consigue los resultados, la ley permite al propietario entablar un juicio cuando se completa un período entero de mora. Es decir, si las cuentas se pagan mes a mes, después de un mes sin pagar se puede iniciar un juicio.
En nuestra nota “¿Qué hacer en caso de incumplimiento de contrato?” explicamos paso a paso cómo funciona un proceso judicial de este tipo.
Hay dos posibles escenarios que determinan cómo es el proceso:
En el primer caso no se requiere de un abogado, sino que puedes redactar el texto de la demanda por no pago de arriendo a través de un formulario pre-hecho y disponible en tribunales.
En el segundo caso tendrás que contratar un abogado. Este profesional redactará la demanda, la presentará, entregará los documentos y seguirá el proceso.
Antes de iniciar el juicio -cuyas etapas y tiempos puedes conocer en este enlace- junta todos los documentos relevantes que tengas:
Esperamos que con esta información puedas resolver cualquier problema de deudas impagas con tu arrendatario.
La inversión en un departamento para arrendar es una alternativa muy atractiva a la hora de usar el dinero que has ahorrado o solicitar un crédito, sin embargo es importante que sepas el trabajo que conlleva.
Una opción que puede ser interesante para quienes desean invertir en departamentos es contratar un servicio de administración como el que ofrece Assetplan, dejando así todo en manos de nuestra empresa y usando su tiempo libre de la forma que quiere mientras nosotros mantenemos su inversión.
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