Aclaremos algo importante antes de comenzar: los propietarios no pueden “llegar y subir” el arriendo a sus inquilinos salvo en ocasiones específicas.
Los arriendos son un tema regulado por ley que tiene mecanismos y protecciones para todos los involucrados. Esto está ligado a la importancia del contrato de arriendo. Esos contratos se firman para resguardar tanto al dueño como al arrendatario y explicitar cuáles son los acuerdos que adoptaron antes de la mudanza.
Ahora sí, revisemos dos cambios en el valor de arriendo y cuándo se pueden negociar.
1. Reajustes por inflación, IPC o costo de la vida
Estas variaciones deben estar incluidas en el contrato y buscan anclar el precio del arriendo a los cambios económicos y de la moneda (en nuestro caso, el peso chileno).
Detengámonos en esto para explicarlo bien.
Hay quienes recuerdan una bella época noventera en que el pasaje de transporte público en Santiago de Chile costaba $300 o el jugo marca Kapo se publicitaba a sólo $100. Hoy el pasaje de transporte público en Santiago cuesta alrededor de $800 y el jugo Kapo ronda los $300. Los precios de estos elementos han cambiado porque, entre muchos factores, hemos tenido inflación.
Los reajustes por inflación buscan evitar que los precios queden “atrapados en el tiempo”.
La manera más común de lograr que el arriendo responda a las variaciones de la moneda es integrando un reajuste del arriendo según el Índice de Precios al Consumidor (el IPC, la forma en que se miden la inflación o, su contraparte, la deflación) o la Unidad de Fomento.
Este reajuste se hace, en general, al menos una vez al año. En Assetplan, por ejemplo, nuestros contratos tienen el reajuste por costo de la vida integrado y se realiza automáticamente cada tres meses.
Ojo, porque esto siempre se debe acordar con el arrendatario antes de su llegada y dejarlo por escrito en el contrato de arriendo.
2. Cambios en el precio de arriendo al cambiar el inquilino o al llegar un período de renegociación
Algo muy distinto de los reajustes por inflación o costo de la vida son los cambios en el precio de arriendo que se suelen hacer cuando cambia el arrendatario.
Cuando un inquilino avisa que se va de tu departamento debes dar inicio a varias labores: confirmar su salida para que el arrendatario obtenga el salvoconducto para su mudanza, revisar el estado del departamento para descartar o confirmar el uso de la garantía... y buscar un nuevo residente.
Es en ese período de vacancia y de búsqueda de un nuevo inquilino cuando la mayoría de los dueños de departamentos se preguntan “¿a cuánto debiese arrendar mi departamento ahora?”. Como deduces, en este momento puedes cambiar el valor de tu arriendo.
(Psst... si estás en esa etapa este artículo te puede ser de mucha utilidad: ¿Cómo calculo el precio de arriendo de mi departamento?).
¿Y si tenemos un arrendatario en el lugar?¿Existe algún período de renegociación?
Supongamos que somos dueños de un departamento y notamos que, gracias a la inauguración de un nuevo y hermoso parque a pasos del edificio, los precios en el área subieron.
Sabemos que el departamento podría arrendarse por más dinero porque hay personas dispuestas a pagar más para estar allí, sin embargo, no podemos cambiar el precio de arriendo arbitrariamente a nuestro arrendatario.
Debemos esperar a que ese arrendatario deje el depto o aguardar a que el contrato esté por terminar y proponer un nuevo contrato con este cambio de valor. Sí, aspectos como estos también se pueden conversar cuando queda poco para que termine el contrato y estamos hablando para una posible renovación. Unos 60 o 90 días antes de que acabe el contrato es un buen período.
¿Cómo hablar o negociar estos reajustes?
En cuanto a la forma de llevar la conversación, los consejos son los mismos que en cualquier otra interacción:
- Mantén la calma. Hablar de dinero puede ser incómodo para algunas personas, pero es una conversación necesaria para que no se presenten problemas en el futuro.
- Ten claridad sobre el tema. Infórmate previamente. Leer este artículo es una buena forma de hacerlo, ¡te recordamos que hay más información en nuestro blog! Además, recuerda que cuando lleguen a un acuerdo este debe quedar en el contrato.
- La contraparte puede tener una visión distinta sobre el asunto. Evita ponerte a la defensiva y, en lugar de eso, enfócate en buscar caminos para llegar a un acuerdo.
- Puede que tu arrendatario quiera aprovechar de conversar otros asuntos contigo. Esto es más probable si no conversas regularmente con él o ella. Quizás quiera contarte de alguna mejora que le gustaría en el departamento, de algún problema con algún vecino o compartir su visión sobre la labor de la administración del edificio en que está tu propiedad.
Recibe sus comentarios y toma nota si es necesario. Recuerda que es positivo saber qué puedes mejorar para que tu departamento sea atractivo para tu arrendatario actual, para los que vendrán o ante una posible venta.
¡Esperamos que esta información te ayude a tener más claridad!
La información, opiniones, comentarios y cualquier otro texto aquí contenido han sido incluidos para meros fines educativos y referenciales y bajo ningún concepto constituyen asesoría legal, financiera o de cualquier otro tipo. Cada usuario deberá contratar las asesorías que estime pertinente para el análisis de su caso particular.
