El mercado inmobiliario es una industria amplia en que participan distintos actores y fuerzas. Es habitual para quienes comienzan a adentrarse en él tener dudas sobre conceptos, regulaciones, elementos e incluso la contingencia del lugar en que estés.
En Assetplan estamos apostando por la educación financiera y por lograr que cada vez más personas comprendan y se sientan cómodos hablando sobre la industria inmobiliaria en sus distintas ramas.
Revisaremos conceptos, evaluaremos opciones a la hora de invertir y contestaremos dudas frecuentes sobre este mercado. ¡Esperamos que le saques mucho provecho!
Para muchos la idea de una inversión inmobiliaria parece o suena compleja e incluso se preguntan qué es.. Vamos a derribar mitos sobre esta alternativa de inversión cada vez más popular.
De la misma forma en la que algunos invierten en acciones o bonos en el mercado de valores con la intención de conseguir una ganancia, invertir en bienes raíces ofrece la posibilidad de un rendimiento futuro.
Esto implica que una persona compra una propiedad con el propósito de generar ingresos y no necesariamente para vivir en ella.
Invertir en bienes raíces no es lo mismo que tener una propiedad. Una persona que compra una casa con fines habitacionales no es un inversionista de bienes raíces, aunque puede obtener ganancias si decide venderla más adelante.
Una de las inversiones inmobiliarias más apetecidas es la de departamentos, propiedades que permiten dos retornos clave: uno a través de su arriendo y otro por medio de la ganancia de capital que acumulan: su plusvalía.
Si bien arrendar una propiedad implica trabajo, hay servicios que se encargan de hacerlo a cambio de una comisión. Puedes dejar tu departamento en manos de expertos que te acompañan durante todo el ciclo del negocio: desde ponerle el precio hasta lidiar con tu arrendatario por ti.
A través de la tecnología hoy existen servicios que simplifican la administración, el arriendo y la inversión en departamentos a través de herramientas digitales. Por medio de ellos puedes obtener una atención integral desde la asesoría de inversión, la selección de la propiedad y luego la gestión del arriendo, incluyendo todos los procesos y requerimientos del arrendatario.
En resumidas cuentas: es falso que hoy en la inversión inmobiliaria hay que estar encima de todo. Ya no. Hoy puedes relajarte y recibir plata de tus arriendos sin complicarte la vida.
Recuerda que también hay otros tipos de inversiones inmobiliarias como comprar y administrar estacionamientos, bodegas, espacios comerciales y también fondos de inversión.
También existe una tendencia cada vez más popular de inversión inmobiliaria: los famosos edificios multifamily, cuyos departamentos están destinados única y exclusivamente a arriendo. Un rasgo particular de estos edificios es que tienen un solo dueño, ya sea un inversionista en bienes raíces o una sociedad de inversiones.
Los multifamily son un concepto de “arriendo inteligente”, dado que son una alternativa no solo para personas que buscan un lugar para vivir, sino que también algunos pueden ofrecer acceso a servicios básicos para una buena calidad de vida, como el proceso de instalación.
En el mundo hay una amplia gama de opciones para invertir: acciones, fondos mutuos, depósitos a plazo, etc.
Si quieres rentabilizar tus inversiones y obtener ganancias el mercado inmobiliario es una opción más que recomendada. Una de las razones es que hay relativa seguridad en tu inversión, una característica muy valorada a la hora de dar un paso así.
Revisemos algunas de las características que hacen a esta industria tan atractiva.
Los activos inmobiliarios son poco vulnerables a la volatilidad de la economía y, al operar en Unidades de Fomento, en UF, están protegidos de la inflación y la devaluación del peso. Es decir, son más estables.
Al ser menos solventes -cuesta más venderlos o arrendarlos de un día para otro si se les compara con otros bienes- los activos inmobiliarios también favorecen el ahorro.
Si se le contrasta con el mercado de valores, por ejemplo, en la inversión en el sector inmobiliario destaca el apalancamiento financiero al que se puede acceder: es decir, pedir plata prestada para financiar la compra de viviendas, las que luego puedes arrendar y con eso cubrir los costos. Eso sí, es muy importante que antes conozcas bien tu capacidad de endeudamiento a través de una buena planificación financiera.
Con la estrategia de apalancamiento a largo plazo puedes conseguir rentabilidades altas sin mayor esfuerzo, esto siempre y cuando la oportunidad sea buena. Y por eso, no nos cansamos de decirlo, siempre es muy importante asesorarte bien por un experto antes de dar un paso así de grande y a largo plazo con tantas variables que considerar.
Por último, otro ítem a considerar es la plusvalía que generan las propiedades: los bienes raíces logran una importante valorización en el tiempo.
Hoy existen asesores inmobiliarios que te acompañan desde que pides un crédito hipotecario, te ayudan a elegir la propiedad que más se adapte a tu perfil y hasta lo pueden administrar por ti, liberando a los propietarios e inversionistas de todo el trabajo que aquello implica.
Una pregunta frecuente entre quienes están evaluando pedir un crédito hipotecario es qué es la tasa de interés y cuál tipo conviene seleccionar.
La tasa de interés de un crédito hipotecario es el porcentaje adicional que se paga a la cantidad de plata prestada para financiar el bien raíz. De cierta forma, es el monto de dinero que pagarás por el servicio de préstamo.
La tasa de interés fija es igual durante todo el plazo del crédito. No cambia si hay fluctuaciones de indicadores de la economía. Suele ser más alta, porque tiene menor riesgo para el solicitante.
La tasa de interés fija es una opción conservadora ya que la única variable que afecta el dividendo -la cuota que pagarás mes a mes del crédito- es la variación de la Unidad de Fomento (UF).
La tasa de interés variable sí cambia.
Puede tener variaciones semestrales o anuales dependiendo del mercado. Para calcularla incluye una “Tasa Activa Bancaria” (TAB) y un “Spread”.
Por lo general, la tasa de interés variable suele ser más baja… pero tiene mucha más variabilidad. La situación del mercado, inestabilidad en el país, la situación de la industria y otros elementos pueden afectar y hacer subir o bajar su porcentaje.
Utilizar una tasa de interés variable en tu crédito hipotecario implica riesgo, sobre todo porque estos préstamos suelen ser a largo plazo.
La tasa de interés mixta es, como su nombre lo dice, una mezcla entre las dos primeras. Consiste en pactar un período -por lo general de cinco años- con una tasa fija y después de ese plazo aplicar una tasa de interés variable con otras condiciones.
La tasa mixta permite ordenarse económicamente durante los primeros años y luego de ese plazo poder renegociar las condiciones del crédito. Es una opción atractiva, aunque si estás evaluándola debes tener presente que al renegociar el crédito el banco puede proponer condiciones que no te acomoden por completo.
Para gustos, tipos de tasas de interés...
La Tasa de Política Monetaria (TPM) es un instrumento del Banco Central de Chile cuyo fin es controlar la inflación y velar por la estabilidad del peso chileno. Es la referencia para todas las tasas de interés del sistema financiero y a la que el Banco Central le presta o recibe dinero de los bancos.
La TPM afecta indirectamente las tasas de créditos de consumo e hipotecarios y tarjetas de crédito, entre otros productos o servicios que cobren interés. Cuando la Tasa de Política Monetaria sube, todas las tasas de préstamo y depósitos suben de alguna manera. Lo mismo ocurre cuando baja.
Los créditos hipotecarios son uno de los instrumentos financieros a los que acuden la mayoría de las personas para adquirir propiedades. ¿Cómo les influye la tasa de interés?
Recuerden que cuando uno paga un crédito hipotecario, que es un préstamo a mediano o largo plazo, lo hace a través del dividendo. El dividendo es la cuota mensual que tendrás que desembolsar al banco.
Hay factores que impactan el valor del dividendo. Uno de ellos es determinante. Adivinaron: la tasa de interés, que es el porcentaje adicional que se paga respecto a la cantidad de plata solicitada.
Los créditos hipotecarios se pueden tomar con tasa de interés fija, variable o mixta.
Crédito con tasa fija: no se ve afectado por alzas o bajas en la TPM, ya que la tasa del crédito se fija por todo el período.
Es muy importante entender que la tasa de interés no se fija de manera arbitraria, sino que como dijimos antes, es el Banco Central el que determina su nivel con miras a mantener el cumplimiento de la meta de inflación a dos años plazo.
Siempre nos preguntan cuándo entran en vigencia los movimientos de la tasa de interés y la respuesta es simple: al día siguiente.
Queremos repasar cuatro puntos que debes saber antes de dar el paso de invertir en el mercado inmobiliario.
Lo primero es tener claridad tanto sobre tu capacidad de endeudamiento como de tu perfil de inversionista para poder controlar las expectativas sobre tu inversión.
Conocer tu nivel de endeudamiento es saber cuál es la cantidad de plata máxima a la que puedes acceder en deuda sin poner en riesgo tu integridad financiera. Y, por lo general, existe consenso sobre que no debiese sobrepasar entre un 35% y 40% de tus ingresos netos mensuales, es decir la plata que te queda después de cumplir con todas tus obligaciones fijas.
Tu perfil de inversionista tiene que ver con cuánto riesgo estás dispuesto a tolerar. Se refiere a las características de una persona que guían la manera en la que debiera tomar sus decisiones de inversión. Se suelen clasificar en cuatro: conservador, moderado, balanceado y arriesgado. Si no sabes cuál es el tuyo, en internet hay miles de test gratis que puedes tomar, incluyendo el de la Comisión para el Mercado Financiero.
Lo segundo es entender los conceptos y elementos que influyen en un crédito hipotecario y en la plusvalía de una propiedad. Por ejemplo: qué tipo de tasa de interés te conviene tomar, dado que hay tres: fija, variable y mixta; el plazo al que tomarás el préstamo, cómo fluctúa el valor de la UF y cómo esto influye el costo de tu crédito, etcétera.
Lo tercero es entender los elementos que pueden disminuir o aumentar el valor del arriendo de una propiedad o de la eventual venta de un activo inmobiliario.
Algunas variables relevantes para ambos cálculos son:
Cuarto y no menos importante: es clave que conozcas aspectos prácticos:
También debes tener claro que existe el riesgo de vacancia y evaluar cómo podrías enfrentarlo.
En fin, cada uno de estos puntos requiere de estudio y por eso la recomendación es siempre asesorarte por expertos que te guiarán y orientarán de acuerdo con tus objetivos y tu perfil.
Constantemente nos preguntan qué impuestos hay que pagar a la hora de comprar, vender o arrendar propiedades. Por eso elaboramos esta guía referencial.
Sí, referencial, porque los impuestos pueden ir cambiando en el tiempo.
Para empezar es importante diferenciar los impuestos según la etapa en la que te encuentres. Te recomendamos estar atento a los impuestos en dos momentos clave: al comprar o vender una propiedad o al obtener ganancias por ella a través de arriendo.
En Chile la compra de propiedades no paga Impuesto al Valor Agregado o IVA a menos de que se trate de vendedores habituales, es decir, que frecuentemente hacen este tipo de ventas. Por lo mismo, las compras directas a la inmobiliaria suelen pagar IVA ya que ellas sí califican como vendedores habituales.
La compra de propiedades usadas, en general, no paga IVA, pero esto siempre hay que revisarlo caso a caso.
Otro tema es que al vender una propiedad a un mayor precio del que se compró, existe una ganancia y por ende debes revisar si debes pagar impuestos por esa plata extra.
Hay varios elementos que influyen en esto: el valor del bien raíz, la nacionalidad del vendedor, el año en que se compró, el tiempo entre la compra y venta, etc.
Luego existen impuestos asociados a trámites en el rubro inmobiliario, por ejemplo, el de Timbres y Estampillas. Se paga a la hora de hacer el papeleo de la propiedad y la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Algunas propiedades, por sus características, conllevan un impuesto menor.
En esta etapa hay una exención tributaria muy conocida a la que se alude como “DFL2”. La vamos a explicar más adelante.
La plata que recibas por el arriendo de tu propiedad está sujeta al impuesto a la renta a menos de que cuentes con una propiedad tipo “DFL2". Paciencia, te vamos a explicar qué es eso en unos momentos.
Otro impuesto al que debes ponerle ojo es el IVA. Si tu propiedad se arrienda amoblada, está afecta al IVA.
La más conocida en el ámbito inmobiliario es la famosa DFL2 y rige para las propiedades de menos de 140 metros cuadrados útiles.
Sus principales beneficios son la exención del impuesto a la renta y la exención del impuesto a la herencia. También permite disminuir el pago del impuesto de Timbres y Estampillas.
Recuerda que cada caso es particular y debes analizarlo con sus características específicas.
Queremos hablar de un tema muy importante: la portabilidad financiera y su relevancia en el mercado inmobiliario.
En muy resumidas cuentas, la portabilidad financiera es un sistema similar al de la portabilidad de telefonía móvil. Entró en vigencia en septiembre del 2020 con el objetivo de aumentar la competencia, mejorar las condiciones de los consumidores y reducir costos y tiempo.
Para portarse se pide al banco un “certificado de liquidación” gratis online, que detalla los productos vigentes y debe ser entregado al cliente en un máximo de 5 días hábiles.
Con él se puede cotizar y comparar condiciones. Luego se hace una "solicitud de portabilidad" a la nueva institución.
Al portarse, el cierre de productos los hace el nuevo banco o institución en vez del cliente. Y existen dos modalidades para portarse: con subrogación o sin subrogación. Las dos formas implican hacer un nuevo contrato por el producto o el servicio: hay que dejar por escrito que ahora es otro el banco o la contraparte involucrada.
En la portabilidad con subrogación lo que se hace es en cierta forma equivalente a pedir un nuevo crédito para pagar el préstamo que quieres portar. Esto mantiene algunos elementos del crédito inicial.
En la portabilidad sin subrogación lo que se hace es pedir el término de la relación con el proveedor del préstamo inicial. Esto permite “reemplazar” los productos o servicios con un nuevo proveedor. Ojo, que para portarse sin subrogación hay que cumplir algunos requisitos que permitan cerrar por completo la relación con el banco o la contraparte inicial.
Simplificándolo un poco más: La portabilidad con subrogación hace que el nuevo banco mantenga contacto con el antiguo, mientras que en la sin subrogación el nuevo banco paga al primero y se empieza "fresco". Por eso se piden más requisitos.
En el caso de los créditos hipotecarios, la portabilidad con subrogación ha agilizado todos los trámites.
Antes, si querías cambiarte de una institución a otra, tenías que pedir un alzamiento de garantía, dejar libre la propiedad para que pudiese ser usada por dicha entidad, ir con ella al notario para establecer la escritura con las condiciones crediticias, ir al Conservador de Bienes Raíces para que la garantía reflejara las nuevas condiciones crediticias acordadas, etc.
Pero con la portabilidad financiera todo este proceso cambió (para mejor).
© AssetPlan Asesores de Inversión. Todos los derechos reservados
