Nunca sabes lo importante que es un contrato de arriendo hasta que tienes que resolver un conflicto y no lo encuentras en ninguna parte.
Prepárate para ser el asesor de tus amigos en esta área, porque luego de leer esta guía entenderás por qué es tan importante y cómo hacer un contrato de arriendo que sea útil en momentos de necesidad.
Aunque en Chile no es obligatorio, un contrato de alquiler que siga la ley de arriendo puede evitar muchos malos ratos.
Algunas situaciones en que podrías agradecer este documento:
Al final, la importancia de un contrato es que es una herramienta legal para ordenar y si es necesario defenderse si ocurren estos problemas. Psst… la siguiente imagen te puede ser de ayuda:
Le preguntamos a los ejecutivos de Assetplan cuáles son los desacuerdos más frecuentes que solucionan entre arrendatarios y propietarios. Los siguientes son los más comunes:
El gerente de Operaciones de Assetplan, Gonzalo Cabezas, ha presenciado y ayudado a solucionar numerosos problemas como estos y nos menciona dos en que el contrato ha sido clave para aclarar las cosas.
Además, ¿por qué no incluir algunos chismes, digo, para sazonar esto?
“Ya no se cursan multas por este tema”, explica nuestro gerente de Operaciones.
“Los residentes que no tienen estacionamiento pretenden hacer uso del de visitas sin cobro”, comenta Gonzalo añadiendo que “se les ha explicado de mil maneras que para uso de visitas y que si exceden el tiempo de cinco horas sin costo deben pagar lo que indica el reglamento”. En este caso el texto es una guía de cómo proceder.
Sabemos que puede ser bastante información así que vamos a hacer el resumen en un par de líneas:
La gracia de un contrato es que deja por escrito quiénes están acordando las cosas, bajo qué condiciones y cuáles son los derechos o deberes de cada uno. Cuando ocurre un imprevisto se puede revisar el texto para aclarar la situación.
En resumen, es importante tener un contrato porque es una herramienta legal que permite defenderse en caso de que alguno de los involucrados actúe de mala manera.
¿Leíste El Principito? Si lo leíste o viste alguna adaptación seguro recuerdas la reflexión del rey en su planeta:
“-Si yo le diera a un general la orden de volar de flor en flor como una mariposa, o de escribir una tragedia, o de transformarse en ave marina y el general no ejecutase la orden recibida ¿de quién sería la culpa, mía o de él?”.
Muy bien, si tu contrato de arriendo exige que ambas partes vuelen de flor en flor como una mariposa, o escriban una tragedia o se transformen en ave marina, ¿crees que podrías hacer valer dicho acuerdo ante un juez?
Sorpresa: no, lo más probable es que no podrías.
Un contrato de arrendamiento es un acuerdo escrito que tiene ciertos límites, por eso revisaremos rápidamente qué puedes incluir en él y qué no.
Como te hemos contado en otros artículos de nuestro blog, es muy importante que el contrato especifique todo de la forma más precisa posible.
Esto incluye identificar al propietario y arrendatario, describir la propiedad que será usada temporalmente, el pago que se dará a cambio de esa utilización y una serie de otros detalles.
Básicamente no se puede incluir nada contrario a las leyes.
Si pones algo que esté dentro del marco legal, pero abusivo o sin sentido o etc, existe la posibilidad (no la certeza) de que ante un juez se invalide dicho punto.
Como podrás imaginar, en el contrato de arriendo debe quedar fuera cualquier acuerdo que sea contrario a la ley.
Sí, se trata de un documento que formaliza las condiciones acordadas por las partes, pero siempre -siempre- está supeditado a acuerdos mucho mayores: las leyes del país en que estás firmando.
En segundo lugar, ten en cuenta que un contrato de arrendamiento tiene cierta “naturaleza”.
Se llama “de arriendo”, no “de cocina” o “de baile”. Intenta dejar la cocina, el baile y otros aspectos que no sean relevantes para el arriendo fuera de él.
La idea de hacer un contrato de arriendo es que, en caso de necesitarlo, tenga toda la información y claridad necesaria para que sea una ayuda y no sólo pérdida de papel.
¿Cómo asegurarte de que tu contrato tiene los datos básicos? A continuación te contamos cuáles son los cuatro elementos que tienes que incluir sí o sí.
Es importantísimo que en el documento esté claro quiénes son las personas que acuerdan el arriendo. Además, si incluyes una tercera persona en el papel (como un aval, por ejemplo), también debes identificarlo claramente con sus datos y qué rol jugará.
Para cada uno de los involucrados debes indicar:
Luego vamos al “¿qué?”. En este caso el acuerdo es por el arriendo de una propiedad. Asegúrate de detallar lo siguiente:
Otro aspecto clave de un arriendo es el valor que se pagará a quien provee la propiedad. No olvides fijar el monto y la forma de pago del arriendo regular, sino que también explicita cualquier otro tipo de gastos en que deba incurrir alguna de las dos partes. Algunos ejemplos son: garantía, arreglo de daños al departamento, reparaciones, etcétera.
La lista entonces sería más o menos así:
Valor del arriendo mensual: Monto del arriendo y forma de pago.
Muy bien, ¡estamos terminando! Ahora sólo falta ver cuál será el período de arriendo y cuál será el método de renovación.
Pueden comenzar fijando una cantidad de meses o un año y luego revisar el contrato. También pueden estipular renovación automática (cuando se acaba el plazo indicado en el contrato se “repetirán” las mismas condiciones).
Aquí es importante explicitar:
Los cuatro puntos de más arriba pretenden guiarte y evitar que “queden cosas en el tintero” al oficializar la relación de arriendo, pero recuerda que puedes adecuar el contrato a tus necesidades y las de tu contraparte.
Podrían agregar una cláusula con el inventario de objetos que incluye el departamento o una sobre cómo proceder en situaciones especiales, intenta adelantarte a las situaciones que podrían tener que resolver en el futuro.
Hay que llevar el contrato a la notaría. Puede parecer un detalle, pero no lo es. Aunque más adelante verás que hay una excepción.
El objetivo de un contrato de arrendamiento es tener un documento que detalle los acuerdos de las partes… pero, ¿cómo asegurar la validez de ese texto? ¿cómo podría saber un tercero si no fue impreso por una de las partes sin consentimiento de la otra? Esos problemas los resuelve el notario (o la firma electrónica avanzada).
Sí, salvo que puedas utilizar firma electrónica avanzada.
El notario entrega un componente de validez al documento y confirma varias cosas, aunque las dos más importantes son:
Ojo, porque la firma electrónica otorga el mismo reconocimiento, protección y valor al contrato que ir al notario, así que no es necesario acudir presencialmente a ese lugar a validar el documento. Es una de las herramientas digitales que utilizamos en Assetplan.
Antes de enseñarte paso a paso cómo hacer un contrato de arriendo queremos asegurarnos de que efectivamente lo hagas. Puede ser tentador hacer un acuerdo de palabra, pero hay una gran cantidad de situaciones que pueden ser muchísimo más simples con un texto escrito y definiciones claras desde el principio.
¿Quieres saber por qué es tan importante usar un contrato de arriendo? Te invitamos a revisar esta nota.
Ya. Primero lo primero.
Para hacer algo bien es importantísimo saber qué es y qué elementos tiene.
Un contrato de arrendamiento es:
“Un contrato por el cual una persona usa o disfruta temporalmente de un bien a cambio del pago de un precio o la prestación de un servicio a su dueño”.
En simple:
Un acuerdo escrito en que una persona se compromete a usar temporalmente una propiedad, producto o servicio a cambio de un pago a quien se lo provee.
Con estas definiciones ya podemos enumerar lo que sí o sí debes incluir en el contrato:
A estos puntos se pueden agregar más: el inventario de los objetos que hay en el departamento, la forma de pago, si hay un reajuste del precio de arriendo, los plazos para dejar el lugar, etc.
Sabemos que es amplio decir “tienes que poner el pago en el contrato de arriendo simple” y listo, por eso vamos a revisar rápidamente cómo puedes abordar cada elemento.
El contrato debe individualizar claramente al propietario del bien raíz y al arrendatario. En otras palabras, hay que decir quiénes son y dónde encontrarlos. Para eso te recomendamos incluir:
Antes de seguir queremos recordarte algo. Es común confundir arrendatario con arrendador. Por eso te recomendamos revisar sus definiciones antes de llevar lápiz (o impresora) al papel.
Aquí podemos ahorrarnos un poco de trabajo, después de todo la propiedad no va a escapar… siempre será fácil de ubicar. Sí, chiste inmobiliario.
Los datos clave aquí son la dirección y características básicas. Que no se te olvide detallar si el arriendo incluye también un estacionamiento o una bodega.
Este arriendo del que estamos hablando: ¿va a ser por un tiempo ya definido?, ¿quieres que se renueve fácilmente?, ¿quieres que se renueve automáticamente?
Para gustos, colores, y existen distintas formas de arrendar:
Elige la que te haga más sentido y no olvides escribirla en el contrato. Si hay un plazo ponlo de la forma más clara posible.
Dicen que es de mala educación hablar de plata, pero en esto lo mejor es ser claro:
El contrato debe tener toda la información del precio del arriendo. Es muy probable que se acuerde un reajuste regular de ese valor, si es así agrega los detalles de cada cuánto y cómo.
Recuerda dejar por escrito cómo se pagará el arriendo. Ya sea transferencia, cheques o con monedas de $10, es importantísimo dejarlo claro para evitar malentendidos a futuro.
La garantía es otro aspecto a incluir sí o sí. Puede que todo el proceso de arriendo funcione perfecto, pero al dejar la propiedad todo se transforme en una disputa por la devolución (o no) de la garantía.
Datos clave para evitar problemas con la garantía:
Puedes incluir en el contrato otras cláusulas que ambas partes acuerden.
Entre los “extras” más comunes están:
En muchos casos se agrega en el contrato el tipo de uso que se le dará a la propiedad. Cuando se arrienda un departamento para que otros vivan en él se denomina uso habitacional.
Sabemos que nadie quiere destinar su tiempo a hacer fila en una notaría. Sin embargo, es un paso importante porque así se valida el texto: el notario es el encargado de asegurar que quienes firmaron son realmente quienes dicen ser y que están en capacidad de adquirir los compromisos detallados.
¿Sabes quién suele tener la tarea de notarizar -sí, ese verbo existe- y pagar la inscripción del contrato? Redoble de tambores… aunque no hay una normativa al respecto, en Chile es costumbre que sea el arrendatario.
Ojo, porque la firma electrónica avanzada otorga el mismo reconocimiento, protección y valor al contrato que ir al notario, así que no es necesario acudir presencialmente a ese lugar a validar el documento. Es una de las herramientas que utilizamos en Assetplan.
¿Qué hacer cuándo un arrendatario que no respeta el contrato de arriendo?
Si el incumplimiento del contrato incluye la demora más de un mes en el pago de arriendo o cuentas se puede iniciar lo que se conoce en términos leguleyos como “término del contrato de arrendamiento por no pago de renta”.
Si es por incumplimiento de otro tipo de acuerdos fijados en el contrato el concepto será de “término de contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones contraídas”.
Se trata de una acción judicial muy común. ¿Cuántas acciones de término de contrato de arriendo por no pago de renta se tramitan anualmente en los juzgados civiles de la ciudad de Santiago? Intenta acertarle.
La respuesta correcta supera todas las alternativas que te dimos: según el Poder Judicial solamente en los juzgados civiles de Santiago se tramitan anualmente más de 12.000 de estas acciones.
Existen dos formas de iniciar el proceso, las que dependen de cuánto sea el monto adeudado.
En ambos casos hay que tener claridad sobre qué se acordó y entregar los documentos que puedan acreditar tanto dicho acuerdo como la falta en el pago.
El documento por excelencia es un contrato escrito. Si no lo tienes la acción se puede realizar de todas formas. Otros textos relevantes son las boletas de los servicios impagos.
Luego de estos primeros pasos el tribunal definirá uno de dos caminos:
Esta audiencia tiene un apellido: “audiencia única de conciliación, contestación y prueba”.
En el encuentro se expondrán las pruebas y se buscará un acuerdo entre las partes.
La sentencia depende en gran medida de lo que se pidió al hacer la demanda y puede incluir solicitud de abandonar el inmueble, pago de multas, servicios básicos, gastos comunes, derechos de aseo, etcétera.
La primera solicitud para abandonar el inmueble se hará a través de la sentencia e incluye un plazo límite.
La segunda opción toma curso cuando la persona no deja el inmueble en ese plazo. De ocurrir se envía a un representante judicial al lugar para solicitar nuevamente la salida de las personas.
La tercera opción se adopta cuando no hay resultados concretos: Carabineros acuden al lugar y realizan el desalojo.
La rapidez de estas respuestas depende en gran medida de la insistencia y monitoreo del abogado para que los representantes de la justicia exijan el desalojo.
El fin de un contrato de arriendo es el fin de una era… o quizás lo decimos así sólo para que suene más entretenido.
La relación pudo ser buena o tener conflictos, de igual forma lo ideal es cerrar todo bien y sin pendientes para que los involucrados “pasen la página” tranquilos.
Antes de hacer cualquier cosa, lo recomendable es ir a mirar el contrato y revisar si hay en él una vigencia o período fijo de arriendo pre-acordado.
Si el contrato define cuánto tiempo durará el arriendo también es probable que detalle cómo terminarlo anticipadamente o cómo entregar las llaves o tarjeta electrónica al propietario o administrador.
Psst… anda a tu bandeja de entrada de correo o a la carpeta en que guardas todos los documentos importantes. Busca si está la copia de tu contrato. Si en el texto se explica la forma de cerrar el arriendo puedes dejar de leer aquí.
Si no encuentras tu contrato o lo tienes en las manos y no dice nada sobre el término… no te preocupes, sólo sigue leyendo.
La comunicación es clave en las relaciones y la de arrendatario y propietario no es excepción: es muy importante dar aviso cuando quieras terminar el período de arriendo.
Cómo informarlo depende del tipo de contrato que tengas:
Si hay contrato: para dar término anticipado… sigue todas las indicaciones de ese sagrado documento.
Si no hay contrato: revisa qué duración o vigencia tenía el arriendo y busca más arriba en esta nota los plazos y formas de notificación según el caso.
Recuerda también que “conversando todo se arregla” y si tienes una buena relación con tu contraparte puedes contarle tus intenciones y buscar juntos una forma de proceder… como te decíamos más arriba: la comunicación es muy importante.
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