El Fondo de Garantías Estatales (Fogaes 2026) es un mecanismo de respaldo estatal diseñado para facilitar el acceso a la primera vivienda, permitiendo que las entidades financieras otorguen créditos hipotecarios de hasta el 90% del valor de un inmueble, ya que el Estado actúa como aval.
Esta rebaja en el pie, sumada a incentivos complementarios, como el subsidio al dividendo y la eventual exención transitoria del IVA a viviendas nuevas, podría transformar radicalmente los números para la clase media.
De esta manera, un dividendo que rondaba los $950.000 podría bajar hasta los $770.000 mensuales, permitiendo que los ingresos mensuales exigidos para optar a un crédito hipotecario bajen de $3,8 millones a $3,1 millones, facilitando que más personas califiquen para comprar su primera vivienda.
El Fogaes es un beneficio que opera respaldando financieramente a los beneficiarios con una garantía estatal al crédito hipotecario que cubre una proporción del riesgo de impago.
Con ello, el Estado incentiva a la banca a flexibilizar sus exigencias de financiamiento, permitiendo un pie rebajado al 10%.
Además, con la Ley de Subsidio al Crédito Hipotecario, asociada al programa, la tasa de interés baja entre 0,61% y 1,16%. Todo ello permite que más hogares puedan cumplir con los requisitos exigidos por las instituciones financieras y rebaja el dividendo mensual.
El programa ha sido recientemente ampliado, por lo que estará vigente hasta el 31 de mayo de 2028. Lo anterior implica un aumento de 30.000 cupos disponibles y eleva el tope del valor de los inmuebles elegibles hasta las 6.000 UF, abarcando una mayor proporción de la oferta inmobiliaria disponible.
Un dividendo para una vivienda de 5.000 UF financiada a 25 años hoy ronda los $950.000 mensuales. Con la ampliación del Fogaes es posible optar por inmuebles de este valor, con lo que el dividendo se reduce a $850.000.
Si además se aplicara la eventual exención transitoria del IVA para la compra de viviendas nuevas, contemplada en el proyecto de ley de Reconstrucción Nacional, el dividendo podría quedar en $770 mil, según el anuncio del gobierno. Con ello, el ingreso mensual requerido para el hogar se reduciría desde $3,8 millones a cerca de $3,1 millones.
Para acceder al Fogaes no se requiere una postulación externa, ya que es una solicitud integrada en el momento en que cotizas tu financiamiento hipotecario para una vivienda nueva en alguna de las instituciones financieras que participan en convenios con el Estado.
Para conseguirlo:
| Institución | Tasa de referencia | Total descuento a la tasa (Subsidio + descuento adicional) | Tasa efectiva |
| Banco Santander | 4,33% | 1,05% | 3,28% |
| Banco Estado | 4,33% | 0,92% | 3,41% |
| Coopeuch | 4,58% | 1,16% | 3,42% |
| Itaú Corpbanca | 4,33% | 0,80% | 3,53% |
| Banco de Chile | 4,33% | 0,70% | 3,63% |
| BCI | 4,33% | 0,65% | 3,68% |
| Banco Consorcio | 4,33% | 0,61% | 3,72% |
| Banco Falabella | 4,33% | 0,61% | 3,72% |
| Mutuos Hipotecarios Renta Nacional S.A. | 5,24% | 0,93% | 4,31% |
Fuente: Minvu
Para iniciar el trámite, los postulantes deben presentar antecedentes estándar de solvencia económica en la institución financiera en la que desean solicitar el crédito hipotecario:
La disponibilidad de este beneficio está sujeta a la vigencia del fondo y a los cupos que cada institución financiera administre dentro de su oferta comercial.
Dado que el programa cuenta con una cuota limitada de garantías y un plazo general establecido por la normativa vigente, es recomendable iniciar las gestiones con antelación.
Por lo general, una vez emitida la aprobación comercial del crédito hipotecario, el banco reserva la aplicación de la garantía estatal por un periodo determinado (usualmente entre 30 y 60 días) para avanzar hacia la firma de la promesa de compraventa y el estudio de títulos definitivo.
El acceso a este programa flexibiliza los umbrales de renta líquida exigidos tradicionalmente por la banca comercial.
Al reducirse la cuota mensual, el cálculo de viabilidad financiera se vuelve más accesible para sectores medios, considerando el criterio financiero estándar de que el dividendo no supere el 25% de los ingresos totales del hogar.
Teniendo en cuenta el criterio de que la cuota no supere el 25% de tus ingresos, si optas por una vivienda nueva cuyo dividendo con el beneficio queda en $850.000 al mes, el piso salarial requerido por la banca será de $3.400.000 mensuales.
Sin el beneficio, el dividendo quedaría en 100 mil pesos más, por lo que la banca te exigiría ingresos de $3,8 millones.
El foco de la normativa está puesto en incentivar el mercado inmobiliario primario y proteger a los compradores que compran un inmueble habitacional por primera vez.
Por esta razón, quedan excluidas las propiedades usadas o aquellas operaciones que no correspondan a una primera inscripción de dominio a nombre del comprador.
El beneficiario, por lo tanto, no debe ser propietario actual de ningún otro bien raíz con destino habitacional, y el inmueble debe ser adquirido directamente a la inmobiliaria o constructora en su primera venta.
Optar por este programa resulta altamente conveniente si cumples con el perfil socioeconómico y buscas optimizar el costo financiero total de tu compra inmobiliaria a largo plazo.
Mientras que un crédito tradicional se rige completamente por las tasas y exigencias de riesgo que dicte el mercado de manera aislada, la modalidad con respaldo estatal presiona a la baja los costos de intermediación y los intereses aplicados, generando ahorros acumulados significativos al cabo de los años de pago.
Si consideras un dividendo mensual de $950.000 en un crédito hipotecario tradicional frente a una cuota rebajada de $850.000 mediante este programa, el ahorro mensual es de $100.000.
Al proyectar esta diferencia durante un plazo de 30 años (360 meses), el ahorro total para el bolsillo de la familia supera los $36.000.000 solo en pagos de dividendos. Si además se aplicara la exención del IVA, el ahorro total alcanzaría $64.800.000.
La exención transitoria del IVA para viviendas nuevas es parte de las medidas económicas propuestas por el gobierno que actualmente están en discusión en el Congreso.
De concretarse, permitiría eximir de este impuesto a la venta de viviendas por un año, lo que, de acuerdo con las proyecciones de la Cámara Chilena de la Construcción, se traduciría en una baja efectiva de entre el 2% y el 7% en el precio final de venta.
Este incentivo transitorio contribuiría a moderar los valores finales de comercialización de los inmuebles, potenciando el ahorro inicial.
El monto definitivo de tu dividendo depende de más factores que el precio de la vivienda que quieres comprar, entre ellos:
Dar el salto hacia la casa propia requiere contar con la asesoría adecuada para navegar entre subsidios, garantías y ofertas inmobiliarias.
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No. Uno de los requisitos esenciales es que el solicitante no sea propietario previo de ningún otro bien raíz con destino habitacional.
Si la institución financiera rechaza la solicitud por motivos de riesgo comercial, puedes reevaluar los antecedentes o postular a través de otra entidad bancaria adherida al programa.
El fondo está diseñado para respaldar operaciones correspondientes a inmuebles cuyo valor se encuentre dentro de los márgenes actualizados de la ley, abarcando viviendas de hasta 6.000 UF.
Las condiciones del beneficio están amarradas al crédito y al banco con el cual se estructuró la operación inicial bajo este mecanismo. Un cambio posterior de institución implicaría un proceso de refinanciamiento sujeto a las políticas vigentes de subrogación o portabilidad financiera.
No. El programa opera exclusivamente para la adquisición de bienes raíces bajo la modalidad de vivienda nueva.