El Fondo de Garantías Estatales (Fogaes 2026) es un mecanismo de respaldo estatal diseñado para facilitar el acceso a la primera vivienda, permitiendo que las entidades financieras otorguen créditos hipotecarios de hasta el 90% del valor de un inmueble, ya que el Estado actúa como aval.
Esta rebaja en el pie, sumada a incentivos complementarios, como el subsidio al dividendo y la eventual exención transitoria del IVA a viviendas nuevas, podría transformar radicalmente los números para la clase media.
De esta manera, un dividendo que rondaba los $950.000 podría bajar hasta los $770.000 mensuales, permitiendo que los ingresos mensuales exigidos para optar a un crédito hipotecario bajen de $3,8 millones a $3,1 millones, facilitando que más personas califiquen para comprar su primera vivienda.
¿Qué es el Fogaes 2026 y cómo reduce tu dividendo mensual?
El Fogaes es un beneficio que opera respaldando financieramente a los beneficiarios con una garantía estatal al crédito hipotecario que cubre una proporción del riesgo de impago.
Con ello, el Estado incentiva a la banca a flexibilizar sus exigencias de financiamiento, permitiendo un pie rebajado al 10%.
Además, con la Ley de Subsidio al Crédito Hipotecario, asociada al programa, la tasa de interés baja entre 0,61% y 1,16%. Todo ello permite que más hogares puedan cumplir con los requisitos exigidos por las instituciones financieras y rebaja el dividendo mensual.
Cambios clave en la nueva ley de garantía estatal
El programa ha sido recientemente ampliado, por lo que estará vigente hasta el 31 de mayo de 2028. Lo anterior implica un aumento de 30.000 cupos disponibles y eleva el tope del valor de los inmuebles elegibles hasta las 6.000 UF, abarcando una mayor proporción de la oferta inmobiliaria disponible.
Ejemplo práctico: de $950.000 a $770.000 mensuales
Un dividendo para una vivienda de 5.000 UF financiada a 25 años hoy ronda los $950.000 mensuales. Con la ampliación del Fogaes es posible optar por inmuebles de este valor, con lo que el dividendo se reduce a $850.000.
Si además se aplicara la eventual exención transitoria del IVA para la compra de viviendas nuevas, contemplada en el proyecto de ley de Reconstrucción Nacional, el dividendo podría quedar en $770 mil, según el anuncio del gobierno. Con ello, el ingreso mensual requerido para el hogar se reduciría desde $3,8 millones a cerca de $3,1 millones.
¿Cómo postular al Fogaes 2026 paso a paso?
Para acceder al Fogaes no se requiere una postulación externa, ya que es una solicitud integrada en el momento en que cotizas tu financiamiento hipotecario para una vivienda nueva en alguna de las instituciones financieras que participan en convenios con el Estado.
Para conseguirlo:
- Encuentra una vivienda que cumpla con los requisitos para acceder al subsidio.
- Acércate a una de las entidades financieras adscritas y pide tu crédito hipotecario.
- Una vez aprobado el crédito hipotecario, el subsidio se otorga automáticamente.
- No es necesario hacer otras gestiones porque el Estado paga directamente a la entidad financiera el monto del subsidio.
Instituciones financieras adscritas
| Institución | Tasa de referencia | Total descuento a la tasa (Subsidio + descuento adicional) | Tasa efectiva |
| Banco Santander | 4,33% | 1,05% | 3,28% |
| Banco Estado | 4,33% | 0,92% | 3,41% |
| Coopeuch | 4,58% | 1,16% | 3,42% |
| Itaú Corpbanca | 4,33% | 0,80% | 3,53% |
| Banco de Chile | 4,33% | 0,70% | 3,63% |
| BCI | 4,33% | 0,65% | 3,68% |
| Banco Consorcio | 4,33% | 0,61% | 3,72% |
| Banco Falabella | 4,33% | 0,61% | 3,72% |
| Mutuos Hipotecarios Renta Nacional S.A. | 5,24% | 0,93% | 4,31% |
Fuente: Minvu
Documentos necesarios para la postulación
Para iniciar el trámite, los postulantes deben presentar antecedentes estándar de solvencia económica en la institución financiera en la que desean solicitar el crédito hipotecario:
- Liquidaciones de sueldo.
- Certificado de AFP.
- Carpeta tributaria en caso de trabajadores independientes.
- Documentos que acrediten que el inmueble seleccionado cumple con las especificaciones de vivienda nueva y los topes de tasación establecidos por la ley.
Plazos y fechas importantes
La disponibilidad de este beneficio está sujeta a la vigencia del fondo y a los cupos que cada institución financiera administre dentro de su oferta comercial.
Dado que el programa cuenta con una cuota limitada de garantías y un plazo general establecido por la normativa vigente, es recomendable iniciar las gestiones con antelación.
Por lo general, una vez emitida la aprobación comercial del crédito hipotecario, el banco reserva la aplicación de la garantía estatal por un periodo determinado (usualmente entre 30 y 60 días) para avanzar hacia la firma de la promesa de compraventa y el estudio de títulos definitivo.
Proceso de evaluación y aprobación
- El procedimiento se inicia cuando el cliente presenta su carpeta de antecedentes en el banco de su preferencia.
- La institución financiera realiza una doble evaluación: por un lado, analiza el perfil de riesgo comercial del solicitante (renta líquida, nivel de endeudamiento y comportamiento en el sistema financiero) y, por otro, efectúa la tasación de la propiedad para confirmar que esta cumple con el tope máximo de precio (hasta 6.000 UF) y la condición de vivienda nueva.
- Si ambos criterios son aprobados, el banco emite una carta de aceptación donde se consigna formalmente la inclusión del beneficio, procediendo luego a la redacción de la escritura pública y el desembolso de los fondos.
Requisitos de ingresos: ¿cuánto necesitas ganar realmente?
El acceso a este programa flexibiliza los umbrales de renta líquida exigidos tradicionalmente por la banca comercial.
Al reducirse la cuota mensual, el cálculo de viabilidad financiera se vuelve más accesible para sectores medios, considerando el criterio financiero estándar de que el dividendo no supere el 25% de los ingresos totales del hogar.
Cálculo del ingreso familiar mínimo
Teniendo en cuenta el criterio de que la cuota no supere el 25% de tus ingresos, si optas por una vivienda nueva cuyo dividendo con el beneficio queda en $850.000 al mes, el piso salarial requerido por la banca será de $3.400.000 mensuales.
Sin el beneficio, el dividendo quedaría en 100 mil pesos más, por lo que la banca te exigiría ingresos de $3,8 millones.
Diferencias entre primera vivienda y vivienda nueva
El foco de la normativa está puesto en incentivar el mercado inmobiliario primario y proteger a los compradores que compran un inmueble habitacional por primera vez.
Por esta razón, quedan excluidas las propiedades usadas o aquellas operaciones que no correspondan a una primera inscripción de dominio a nombre del comprador.
El beneficiario, por lo tanto, no debe ser propietario actual de ningún otro bien raíz con destino habitacional, y el inmueble debe ser adquirido directamente a la inmobiliaria o constructora en su primera venta.
¿Cuándo conviene usar el Fogaes 2026?
Optar por este programa resulta altamente conveniente si cumples con el perfil socioeconómico y buscas optimizar el costo financiero total de tu compra inmobiliaria a largo plazo.
Comparación con crédito hipotecario tradicional
Mientras que un crédito tradicional se rige completamente por las tasas y exigencias de riesgo que dicte el mercado de manera aislada, la modalidad con respaldo estatal presiona a la baja los costos de intermediación y los intereses aplicados, generando ahorros acumulados significativos al cabo de los años de pago.
Si consideras un dividendo mensual de $950.000 en un crédito hipotecario tradicional frente a una cuota rebajada de $850.000 mediante este programa, el ahorro mensual es de $100.000.
Al proyectar esta diferencia durante un plazo de 30 años (360 meses), el ahorro total para el bolsillo de la familia supera los $36.000.000 solo en pagos de dividendos. Si además se aplicara la exención del IVA, el ahorro total alcanzaría $64.800.000.
Ventajas de la exención de IVA
La exención transitoria del IVA para viviendas nuevas es parte de las medidas económicas propuestas por el gobierno que actualmente están en discusión en el Congreso.
De concretarse, permitiría eximir de este impuesto a la venta de viviendas por un año, lo que, de acuerdo con las proyecciones de la Cámara Chilena de la Construcción, se traduciría en una baja efectiva de entre el 2% y el 7% en el precio final de venta.
Este incentivo transitorio contribuiría a moderar los valores finales de comercialización de los inmuebles, potenciando el ahorro inicial.
Variables que afectan tu cuota mensual
El monto definitivo de tu dividendo depende de más factores que el precio de la vivienda que quieres comprar, entre ellos:
- Tasa de interés final: el porcentaje de interés pactado con la institución financiera determina el costo del dinero prestado. Una variación menor en la tasa (impulsada o no por las condiciones del programa) impacta directamente en el monto del dividendo a largo plazo.
- Plazo de amortización: el número de años seleccionado para pagar el mutuo hipotecario (habitualmente entre 20, 25 o 30 años) modifica el equilibrio de la cuota: plazos más extensos bajan el dividendo mensual, pero incrementan el costo total de los intereses pagados al banco.
- Porcentaje de pie aportado: aunque el beneficio permite reducir el pie al 10%, aportar un porcentaje mayor reduce el capital total financiado por el banco, disminuyendo proporcionalmente la cuota mensual.
- Seguros obligatorios: la contratación de los seguros exigidos por ley (como el seguro de desgravamen y el seguro de incendio con sismo) se calcula en función del monto insoluto del crédito y la tasación del inmueble, sumándose cada mes al valor final del dividendo.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo postular si ya tengo una propiedad?
No. Uno de los requisitos esenciales es que el solicitante no sea propietario previo de ningún otro bien raíz con destino habitacional.
¿Qué pasa si me rechazan la postulación?
Si la institución financiera rechaza la solicitud por motivos de riesgo comercial, puedes reevaluar los antecedentes o postular a través de otra entidad bancaria adherida al programa.
¿Cuál es el monto máximo que cubre el Fogaes?
El fondo está diseñado para respaldar operaciones correspondientes a inmuebles cuyo valor se encuentre dentro de los márgenes actualizados de la ley, abarcando viviendas de hasta 6.000 UF.
¿Puedo cambiar de banco después de la aprobación?
Las condiciones del beneficio están amarradas al crédito y al banco con el cual se estructuró la operación inicial bajo este mecanismo. Un cambio posterior de institución implicaría un proceso de refinanciamiento sujeto a las políticas vigentes de subrogación o portabilidad financiera.
¿El Fogaes cubre departamentos usados?
No. El programa opera exclusivamente para la adquisición de bienes raíces bajo la modalidad de vivienda nueva.