¿Qué pasa si mi arrendatario no paga la luz? Guía paso a paso de cómo proteger tu inversión

Uno de los temores más comunes de cualquier inversionista inmobiliario es el comportamiento financiero de sus inquilinos. Cuando un arrendatario no paga la luz u otros suministros básicos, no solo se genera una deuda monetaria, sino que también comienzan una serie de dolores de cabeza administrativos y legales para el dueño del inmueble.

Si administras tu propiedad por tu cuenta, esta situación puede quitarte el sueño. Si cuentas con una administración profesional como la de Assetplan, la historia es muy diferente. A continuación, te explicamos qué hacer, qué dice la ley y cómo protegerte.

¿Quieres evitar estos dolores de cabeza? En Assetplan te ayudamos a proteger tu inversión y evitamos que estos problemas lleguen a ti.

¿Qué pasa si el arrendatario no paga la luz?

Cuando se acumulan boletas impagas, la compañía eléctrica no distingue quién vive en la propiedad; la deuda queda asociada al número de cliente o medidor del inmueble. Esto significa que, aunque el arrendatario se vaya, la deuda permanece "en la casa" (o departamento), impidiendo que nuevos inquilinos puedan contratar el servicio o vivir con normalidad hasta que el saldo se regularice.

El no pago de servicios básicos es una señal de alerta temprana que a menudo precede al no pago del arriendo, por lo que actuar rápido es fundamental.

¿Quién es responsable del pago de la luz en un contrato de arriendo?

En la práctica, quien consume el servicio es quien debe pagarlo. Por eso, en casi todos los arriendos se estipula que las cuentas de servicios (luz, agua, gas) son de cargo del arrendatario. Sin embargo, frente a la compañía proveedora, el propietario del inmueble sigue siendo el responsable subsidiario de la deuda si el medidor está a su nombre o asociado a su propiedad.

Riesgos para el propietario

Si decides administrar el departamento por tu cuenta, te enfrentas a:

1. Deuda acumulada: Tener que pagar cuentas ajenas para poder volver a arrendar.
2. Deterioro de la relación: Cobrar a un inquilino moroso es desgastante y conflictivo.
3. Cortes de suministro: Que pueden afectar la seguridad del inmueble (por ejemplo, alarmas o refrigeradores con comida que se pudre).

¿Qué dice la ley sobre los servicios básicos?

La legislación chilena y la Ley de Arriendo establecen que las obligaciones deben estar pactadas por escrito. Si bien el pago es responsabilidad del usuario, la ley protege al propietario permitiéndole exigir el cumplimiento de estas obligaciones como condición para mantener el contrato vigente. Es vital que las cláusulas del contrato de arriendo sean claras, dejando explícito que no pagar las cuentas es una falta al contrato.

¿Puede cortarse el suministro?

Sí, la compañía eléctrica tiene la facultad legal de cortar el suministro tras un periodo de impago (generalmente después de la segunda boleta vencida).

Ojo: Como propietario, tú no puedes cortar la luz arbitrariamente como medida de presión para que el arrendatario te pague el arriendo. Eso es ilegal y se conoce como "autotutela", lo que podría traerte problemas judiciales. El corte debe ser ejecutado exclusivamente por la compañía proveedora.

¿Qué acciones legales puede tomar el propietario?

Si el diálogo no funciona, debes recurrir a lo establecido en tu contrato y en la ley.

¿Se considera un incumplimiento grave del contrato?

Absolutamente. El no pago reiterado de las cuentas de servicios básicos puede constituir un incumplimiento grave de las obligaciones que impone el contrato. Esto es fundamental, porque la gravedad del incumplimiento es lo que permite a un juez ordenar el término anticipado del arriendo y, eventualmente, el desalojo.

¿Cuándo puedo solicitar el término del arriendo por esta causa?

Puedes iniciar acciones legales cuando el incumplimiento es reiterado y afecta la propiedad o la economía del contrato. Gracias a la ley 21.461 "Devuélveme mi Casa", en Chile los procesos para recuperar propiedades por morosidad (incluyendo deudas de servicios que se hayan pactado como esenciales) se han agilizado. Sin embargo, si gestionas esto solo, deberás contratar un abogado y asumir los costos del juicio.

¿Cómo protegerte desde el inicio del contrato?

La prevención es la mejor herramienta. Un contrato robusto y una buena selección del arrendatario son claves.

Uso de la carta de responsabilidad de pago

Una herramienta muy útil, pero poco usada por propietarios particulares, es la carta de responsabilidad de pago. Este documento notifica a la compañía de electricidad que existe un arrendatario específico haciendo uso del servicio. Dependiendo de la compañía, esto puede ayudar a que la deuda se asigne al RUT del arrendatario y no quede "pegada" a la propiedad, o al menos, facilita la gestión de cobro posterior.

¿Qué hacer si el servicio de luz ya fue cortado?

Si llegas a este punto administrando por tu cuenta, la situación es crítica.

1. No reconectes ilegalmente: Esto es un delito.
2. Regulariza para recuperar el control: Muchas veces el propietario debe pagar la deuda para evitar que retiren el medidor, y luego demandar al arrendatario por el reembolso.
3. Usa la garantía: Si el contrato termina, puedes descontar estas deudas del mes de garantía, siempre que el monto alcance.

¿Cómo lo gestiona Assetplan para los propietarios?

Aquí es donde se nota la diferencia entre administrar solo o con expertos. En Assetplan, entendemos que tu tiempo es dinero y tu tranquilidad no tiene precio.

Los propietarios que confían en nosotros no tienen que llamar a la compañía de luz ni pelear con el arrendatario.

Gestión del conflicto sin que el propietario intervenga directamente

• Monitoreo constante: Nuestros sistemas ayudan a detectar impagos antes de que se conviertan en deudas millonarias.
• Intermediación: Nuestro equipo de ejecutivos se encarga de contactar al arrendatario para regularizar los pagos, aplicando los protocolos de cobranza de manera profesional y firme.
• Respaldo legal: Si el arrendatario persiste en el no pago de servicios básicos, Assetplan cuenta con alianzas y asesoría legal para proceder según la normativa vigente, protegiendo el patrimonio del inversionista.
• Liquidación de garantía: Al finalizar el contrato, nos aseguramos de que todas las cuentas estén en cero antes de devolver cualquier saldo de garantía, protegiendo tu bolsillo.
  
  

Deja que Assetplan se encargue de los detalles operativos y legales, mientras tú disfrutas de la rentabilidad de tu inversión.

La información, opiniones, comentarios y cualquier otro texto aquí contenido han sido incluidos para meros fines educativos y referenciales y bajo ningún concepto constituyen asesoría legal, financiera o de cualquier otro tipo. Cada usuario deberá contratar las asesorías que estime pertinente para el análisis de su caso particular.