Comprar un departamento como inversión implica analizar múltiples variables, y una de las más relevantes es la carga tributaria. Para los inversionistas inmobiliarios en Chile, existe uno de los beneficios tributarios más significativos: la posibilidad de recuperar IVA.
Aun así, este proceso suele generar muchas dudas: ¿Todos pueden hacerlo? ¿Se recupera el 19% total? ¿Qué es el IVA no recuperable?
Esta guía explica en detalle cómo recuperar el IVA de tu propiedad, los requisitos y los errores comunes que debes evitar.
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Antes de hablar de iva inmuebles, debemos entender el concepto base. El IVA (Impuesto al Valor Agregado) es el principal impuesto al consumo en el país.
Desde la reforma tributaria de 2016, la venta de propiedades nuevas (primera transferencia) realizada por vendedores habituales (como las inmobiliarias) está afecta a IVA.
Pero aquí está el detalle clave: El 19% de IVA en departamentos no se calcula sobre el precio total. El terreno o suelo está exento de IVA. Por lo tanto, el IVA por compra de inmueble se aplica únicamente sobre el valor de la construcción.
Recuperar IVA no significa que el Estado te devuelva un dinero solo por comprar. Es un mecanismo pensado para inversionistas que también son contribuyentes de IVA.
Significa que el Crédito Fiscal que pagaste al comprar el departamento (el IVA inmuebles) puedes utilizar para rebajar los Débitos Fiscales que tú generas con tu actividad comercial, esto se rige por la ley de IVA, artículo 27 bis.
En el caso de las propiedades, la forma más común de generar Débito Fiscal es arrendando el departamento amoblado, ya que el arriendo amoblado sí paga IVA.
El mecanismo básico de recuperación del IVA en propiedades es:
La ley permite pedir devolución anticipada del remanente acumulado (27 bis).
No todos califican. Para recuperar IVA, debes cumplir un perfil específico:
Para asegurar una exitosa recuperación iva propiedades, necesitas tener esta documentación y cumplir estas condiciones:
Si optas por la devolución anticipada (Art. 27 bis), la ley indica que puedes solicitar el reembolso del remanente acumulado tras un mínimo de seis meses consecutivos declarando y acumulando dicho remanente de Crédito Fiscal. Ojo que estamos hablando de un mínimo de seis meses consecutivos, por ende si el SII considera que no se ha demostrado actividad afectada los contribuyentes podrían tener que esperar más de seis meses.
Veamos un caso simplificado para entender el IVA no recuperable:
El monto que puedes recuperar IVA es $15.200.000. No es el 19% del precio total ($120M), sino solo el IVA de la construcción.
Esta es la duda más frecuente y la principal fuente de errores de cálculo. El concepto de IVA no recuperable se refiere a dos cosas:
La razón principal por la que se recupera "menos" de lo esperado es la confusión de aplicar el 19% al valor comercial total, en lugar de aplicarlo solo al valor de la construcción.
Si ya compraste y cumples los requisitos, el proceso general sobre cómo recuperar el IVA es:
Una de las preguntas más frecuentes entre los inversionistas es sobre los tiempos de espera. Al tratarse de montos significativos, la ansiedad por recibir el reembolso es comprensible.
Según la normativa vigente (Artículo 27 bis), una vez que presentas la solicitud formal ante el Servicio de Impuestos Internos (SII), la institución cuenta con un plazo legal de 60 días corridos para revisar los antecedentes, fiscalizar la operación y emitir una resolución (ya sea aprobando o rechazando la devolución).
El proceso de tiempos se desglosa generalmente así:
Importante: Si el SII detecta inconsistencias o errores en la declaración del IVA inmuebles, puede realizar "observaciones". Esto no necesariamente significa un rechazo definitivo, pero sí detendrá el reloj de los 60 días o te obligará a rectificar la información, alargando considerablemente el proceso de recuperación iva propiedades. Por eso, la precisión contable desde el día uno es vital.
El proceso de recuperar IVA ofrece uno de los mejores beneficios tributarios para inversionistas, pero requiere un manejo contable y tributario impecable. Un error en la factura o en la declaración mensual puede retrasar o incluso anular la solicitud.
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