¿Cómo calcular el dividendo hipotecario?

Si estás a punto de comprar tu primer departamento o ya accediste a un crédito hipotecario, seguramente hay una pregunta que ronda tu cabeza: ¿cuánto tendré que pagar cada mes? Spoiler: no, no es solo la deuda dividida en cuotas. 

Desde Assetplan te explicamos todo lo que necesitas saber sobre cómo calcular el dividendo hipotecario para que inviertas en la propiedad que quieras sin preocupaciones.

¿Qué es el dividendo del crédito hipotecario?

El dividendo hipotecario es el monto que pagas cada mes al banco por tu crédito hipotecario. Incluye parte del capital prestado, más intereses y otros costos asociados. Es decir, no es solo la deuda, también abarca el precio del dinero en el tiempo y ciertos gastos adicionales, como el seguro de desgravamen o incendio.

Conocer cómo se compone tu dividendo es clave para proyectar tu inversión y evitar sorpresas.

¿Cómo calcular el dividendo de un crédito hipotecario?

Lo primero es tener a mano esta información:

• Monto del préstamo: el total que te presta el banco. Mientras mayor sea el crédito, más alto será el dividendo.
• Tasa de interés: anual o mensual, dependiendo de tu banco. 
• Plazo de pago: los años en que pagarás tu crédito (usualmente entre 15 y 30 años). A mayor plazo, menores cuotas pero más intereses pagados en total.
• Tipo de tasa: fija, variable o mixta. Dependiendo del tipo de tasa de interés, el valor del dividendo también lo será.

Existen diversas calculadoras online que te ayudan a realizar esta operación, entre ellas la de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF), que utiliza una fórmula propia para calcular el dividendo hipotecario. 

No obstante, también existen varias fórmulas para calcular este valor por tu cuenta, como la fórmula usada con mayor frecuencia en Chile, la del sistema de amortización francés:

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Donde:

• C es la cuota mensual (dividendo).
• P es el monto del préstamo. Por ejemplo, si te prestaron $80.000.000, ese es tu monto.
• i es la tasa de interés mensual (tasa anual dividida por 12). Si la tasa anual es de un 4.2 %, se divide entre 12 para obtener la tasa mensual.
• n es el número total de cuotas (años del crédito × 12).

Lo que hace esta fórmula es repartir tu deuda y los intereses en cuotas iguales todos los meses, durante todos los años del crédito. Eso quiere decir que tu dividendo mensual se mantiene constante (aunque se va ajustando: al principio pagas más intereses y menos capital, y luego eso se invierte).

Ahora bien, supongamos que el monto del préstamo que quieres solicitar es de $80.000.000, la tasa de interés anual es de 4.2 % (equivalente al 0.35 % mensual) y el plazo es a 20 años (240 cuotas mensuales). Al aplicar la fórmula, el dividendo mensual aproximado sería de $484.000.

Es importante tener en cuenta que esta fórmula no incluye seguros ni otros costos, como contribuciones, que también pueden ir dentro del dividendo dependiendo del banco. Por eso, siempre es buena idea usar simuladores oficiales o pedir una cotización detallada.

¿Qué otros costos pueden variar para calcular el dividendo del crédito hipotecario?

Además del interés y el capital, tu dividendo puede incluir:

• Seguros obligatorios: desgravamen, incendio o sismo.
• Gastos operacionales iniciales: tasación, notaría, estudio de títulos.
• Contribuciones: si bien no están dentro del dividendo como tal, son pagos trimestrales que debes considerar como propietario.

¿Cuál es la mejor forma de pagar un crédito hipotecario?

Lo ideal es elegir un plan de pago que se ajuste a tu realidad financiera. Te recomendamos:

• Optar por cuotas fijas si buscas estabilidad.
• Considerar amortizaciones anticipadas si puedes ahorrar intereses.
• Revisar si tu banco permite prepagar sin multas.
• Evaluar reprogramar el crédito si cambian tus ingresos o condiciones.

Recuerda: Cuanto más informado estés, mejor podrás negociar y administrar tu inversión. Tu crédito hipotecario es una herramienta, no una traba. Úsala a tu favor. 

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