En Chile, el 27 % de los hogares vive en una vivienda alquilada, según la CASEN 2024. Ante este escenario, la relación entre arrendador y arrendatario pasa a ser clave para que la experiencia de vivir en alquiler sea tranquila y sin problemas.
Ambos roles están regulados principalmente por la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, complementada por el Código Civil y las recientes actualizaciones de la Ley 21.461 (conocida como Ley “Devuélveme mi Casa"). Este conjunto normativo busca equilibrar las responsabilidades, transparentar los cobros y establecer procedimientos ágiles ante eventuales incumplimientos.
Conocer las reglas de antemano es la mejor herramienta para prevenir malentendidos y evitar conflictos legales, tanto si arriendas por cuenta propia como si lo haces a través de un servicio de administración de propiedades.
Para comprender adecuadamente el funcionamiento del mercado de alquileres y el alcance de las normas vigentes, es fundamental tener claras las bases conceptuales que la legislación (el artículo 1919 del Código Civil) otorga a cada uno de los actores involucrados en la firma de los contratos de arrendamiento.
El arrendador es el propietario o poseedor legítimo de una cosa, en este caso, un inmueble urbano (casa, departamento, oficina o local comercial) que se obliga a conceder el goce temporal de este bien a otra persona a cambio de un pago periódico (renta).
La normativa le exige cumplir con estándares de habitabilidad y respetar los cauces legales establecidos ante cualquier desacuerdo.
El arrendatario, comúnmente conocido como inquilino, es quien adquiere el derecho a usar la propiedad de forma pacífica, comprometiéndose al pago puntual de la renta acordada y al cuidado del inmueble durante el periodo que dure el contrato, destinándolo exclusivamente al uso pactado.
Esta normativa regula la relación contractual en arriendos de bienes raíces urbanos, señalando qué puede exigir tanto arrendador como arrendatario, qué derechos son irrenunciables y cómo se resuelven conflictos como pago de renta, restitución del inmueble y desahucio.
Esto último se fortaleció con la promulgación de la Ley 21.461 (Devuélveme mi casa), la cual agilizó considerablemente los juicios de arriendo, ya que permite a los propietarios solicitar la restitución precautoria del inmueble en plazos breves cuando exista morosidad en el pago del arriendo o de los gastos comunes, o cuando la propiedad haya sufrido daños graves provocados por el inquilino.
Independientemente de si gestionas tu propiedad por cuenta propia o a través de empresas de administración de propiedades, el propietario adquiere un conjunto de deberes intransferibles orientados a garantizar que el inmueble cumpla con las condiciones óptimas para el uso habitacional o comercial desde el primer día.
El propietario tiene la obligación primordial de entregar el inmueble en una fecha estipulada y en las condiciones necesarias para que cumpla con el uso acordado. Esto incluye asegurar que las instalaciones sanitarias, eléctricas y de gas, por ejemplo, funcionen correctamente al momento de la llegada del inquilino.
Conforme al Código Civil y la normativa sectorial, el arrendador debe hacerse cargo de todas las reparaciones necesarias o estructurales de la propiedad (como filtraciones mayores, daños en cimientos o techumbres, fallas de la red matriz), salvo que el deterioro sea debido a la negligencia directa del arrendatario.
Si una lluvia intensa provoca goteras debido al desgaste de la techumbre o se rompe una cañería matriz dentro de la pared, por ejemplo, el costo y la gestión de la reparación corren por cuenta del propietario.
El inmueble debe mantenerse durante toda la vigencia del contrato en un estado que garantice la estancia segura y saludable de sus habitantes, respondiendo el propietario ante vicios ocultos o daños previos que impidan el normal goce de la cosa arrendada.
La legislación chilena contempla un robusto sistema de resguardos para proteger al inquilino frente a posibles abusos, garantizando que el uso de la vivienda se desarrolle en un marco de respeto mutuo y certidumbre jurídica, tanto si arriendas por cuenta propia como si lo gestionas a través de empresas de administración de propiedades.
El inquilino tiene el derecho inalienable a disfrutar del inmueble sin perturbaciones arbitrarias. Lo anterior significa que el arrendador no puede irrumpir en la propiedad de manera unilateral ni sin autorización expresa, salvo situaciones de fuerza mayor o emergencias graves.
Igualmente, en caso de querer mostrar la propiedad a un nuevo interesado o hacer una revisión general. Debe coordinarse con el actual arrendatario y acordar un horario que les acomode.
En los contratos a plazo fijo con renta estipulada en pesos, el arrendador no puede subir el valor del arriendo de forma unilateral durante su vigencia, a menos que exista una cláusula de reajuste (generalmente atada al IPC) previamente pactada.
Cuando se cumple la fecha de término del contrato de arriendo, y ni arrendador ni arrendatario han manifestado la intención de terminarlo, el contrato se renueva de forma indefinida bajo las mismas reglas.
Una de las discusiones más frecuentes entre propietarios e inquilinos tiene que ver con quién le corresponde pagar las cuentas de la casa y los gastos del edificio. Aclarar esto desde el principio en los contratos de arrendamiento evita malos entendidos.
Por regla general, todos los consumos básicos que se hacen dentro de la vivienda (como el agua, la luz, el gas y el servicio de internet) son pagados de forma exclusiva por el arrendatario.
En cuanto a los gastos comunes del edificio o condominio, la ley hace una diferencia importante:
| Concepto / rubro | Responsable | Base legal / criterio |
| Gastos comunes ordinarios (conserjería, luz de pasillos, aseo). | Arrendatario | Uso y consumo diario del edificio/condominio. |
| Gastos comunes extraordinarios (pintado de fachada, fondo de reserva, cambios estructurales). | Arrendador | Mejoras y mantención del valor patrimonial del inmueble. |
| Servicios básicos (agua, luz, gas, internet). | Arrendatario | Consumo directo realizado durante la estancia. |
| Reparaciones mayores/estructurales (filtraciones en red matriz, cimientos, techumbre). | Arrendador | Obligación de entregar y mantener la propiedad habitable. |
| Reparaciones locativas (cambio de ampolletas, llaves de agua desgastadas, vidrios rotos por uso). | Arrendatario | Deterioros derivados del uso cotidiano y natural del inmueble. |
Cualquier cambio a esta regla debe quedar escrito de forma clara en el contrato. Sin embargo, frente a la administración del edificio, el responsable legal ante cualquier deuda sigue siendo el dueño.
Por eso, llevar un buen control de estos pagos es fundamental para que el inmueble no acumule morosidad que después termine afectando al propietario.
Tener un documento firmado y bien redactado es la mejor protección para ambas partes. Conocer las reglas que exige la ley te ayuda a armar un contrato de arriendo seguro desde el primer día.
Aunque un acuerdo de palabra pueda parecer más rápido, poner todo por escrito da tranquilidad y respaldo legal. Un contrato completo debe incluir:
Los contratos se pueden hacer por un tiempo fijo (por ejemplo, un año) o por un plazo indefinido.
Si se elige un contrato indefinido y alguna de las partes quiere terminarlo, la ley exige avisar con un tiempo de anticipación prudente (por lo general, un mes por cada año que duró el arriendo, con un tope de seis meses) para que el otro pueda organizarse con calma.
Llevar una propiedad por cuenta propia o arrendar un espacio sin la asesoría adecuada puede transformarse en un dolor de cabeza si surgen problemas legales.
Contar con apoyo experto marca la diferencia para tener una experiencia tranquila y transparente, ya seas propietario o estés buscando un nuevo hogar.
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Apoyarte en una empresa de servicio de administración de propiedades que cuide cada detalle legal te entregará la seguridad que necesitas, tanto si quieres arrendar o poner tu inmueble en alquiler.
Solo si se acordó por escrito una cláusula de reajuste antes de firmar. Si el contrato tiene un precio fijo en pesos, el dueño no puede subir la mensualidad de forma unilateral durante ese periodo.
El propietario tiene el derecho de iniciar acciones legales respaldadas por la ley para exigir el pago o pedir la devolución de la propiedad mediante los canales establecidos.
No. Como inquilino tienes derecho a la privacidad y al uso pacífico del lugar, por lo que el dueño no puede entrar cuando quiera ni presentarse sin avisar, salvo que ocurra una emergencia grave.
Los arreglos pequeños del día a día (como cambiar una ampolleta quemada, reparar una llave que gotea o cambiar una chapa que se gastó por el uso) corren por cuenta del arrendatario.
Puede finalizar porque se cumplió el plazo acordado, ya que ambos deciden terminarlo de mutuo acuerdo, aplicando alguna cláusula de salida anticipada o mediante los avisos legales correspondientes si hay problemas graves.
El arrendador puede iniciar un procedimiento judicial simplificado bajo la Ley 21.461 (“Devuélveme mi Casa"). Si tras la notificación no se acredita el pago o la causa justificada, el juez puede ordenar el desalojo en un plazo de 10 días hábiles.
El pago de las contribuciones (impuesto territorial) es responsabilidad exclusiva del propietario o arrendador del inmueble, ya que gravan el dominio de la propiedad y no su uso.